Planungsdokumente: Änderung des Bebauungsplans Nr. 3761

Kerngebiete gem?? ??7?BauNVO sind vorrangig f?r zentrale st?dtische Funktionen vorgesehen, insbesondere f?r Handels-, Dienstleistungs-, B?ro- und Verwaltungsnutzungen sowie kulturelle Einrichtungen. Sie dienen der Sicherung und Entwicklung urbaner Versorgungsstrukturen und zeichnen sich durch eine hohe Nutzungsintensit?t und eine funktionale Mischung aus nicht st?renden gewerblichen Nutzungen aus.

Im Kerngebiet sind Gesch?fts-, B?ro- und Verwaltungsgeb?ude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht wesentlich st?rende Gewerbebetriebe und Vergn?gungsst?tten, bis auf Spielhallen und Wettb?ros, allgemein zul?ssig. Ebenso d?rfen sich Anlagen f?r kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkh?usern und Gro?garagen und Wohnungen f?r Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie f?r Betriebsinhaber und Betriebsleiter ansiedeln. Wohnungen sind ab dem dritten Obergeschoss allgemein zul?ssig. Diese geschossweise Festsetzung kann nach ??7?Abs.?4?BauNVO getroffen werden und soll f?r eine langfristige Wahrung des Gebietscharakters des Kerngebietes sorgen. So ist es untergeordnet weiterhin m?glich Wohnungen anzusiedeln und gleichzeitig den zentralen Versorgungsbereich zu sichern.

Ausnahmsweise Zul?ssigkeit Wohnen

Eine allgemeine Zul?ssigkeit von Wohnnutzung ?ber alle Geschosse im Gebiet widerspricht dem Charakter eines Kerngebiets, da Wohnnutzungen in der Regel ein h?heres Ma? an Schutzbed?rftigkeit gegen?ber Immissionen aufweisen und damit potenzielle Nutzungskonflikte mit den pr?genden gewerblichen Funktionen entstehen k?nnen. Zudem kann eine fl?chendeckende Wohnnutzung die st?dtebauliche Zielsetzung eines wirtschaftlich aktiven zentralen Versorgungsbereich beeintr?chtigen.

Aus diesem Grund sind Wohnungen im Kerngebiet nur in den oberen Etagen allgemein zul?ssig und in dem ersten und zweiten Obergeschoss nur ausnahmsweise zul?ssig. Im Erdgeschoss sind Wohnungen nicht - auch nicht ausnahmsweise - zul?ssig. Diese Einschr?nkung dient dem Erhalt der funktionalen Ausrichtung des Gebiets und verhindert eine weitere schleichende Umwandlung in ein Mischgebiet, die langfristig zu einer Schw?chung der zentralen Versorgungsfunktion f?hren k?nnte.

Ausschluss von Nutzungen im Kerngebiet

Im Kerngebiet sind Spielhallen, Wettb?ros und Tankstellen nicht - auch nicht ausnahmsweise - zul?ssig.

Mit der Festsetzung wird erreicht, dass sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans keine Spielhallen und Wettb?ros ansiedeln k?nnen. Damit wird der Katalog der zul?ssigen Nutzungen, der sich aus ??7 BauNVO ergibt, gem. ??1 Abs.?9?BauNVO eingeschr?nkt. Nach ??1 Abs.?9?BauNVO kann aus besonderen st?dtebaulichen Gr?nden im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zul?ssigen baulichen oder sonstigen Anlagen zul?ssig oder nicht zul?ssig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden k?nnen.

Planerische Grundlagen sind das in Kapitel I.3.3.1 vorgestellte Vergn?gungsst?tten- sowie das Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Die Feinsteuerung ist aufgrund folgender besonderer st?dtebaulicher Gr?nde notwendig:

• Sicherung des zentralen Versorgungsbereich C ?Pl?rrer?
• Verhinderung von einem sogenannten ?Trading-Down-Effekt? (vgl. Kapitel I.3.3.3.a) und der Verdr?ngung von etabliertem Gewerbe
• Schutz der sensiblen Nutzungen in den angrenzenden Misch- und Kerngebieten

Damit soll die st?dtebaulichen Funktionen des Quartiers gesichert werden. Die gezielte Steuerung dieser Nutzungen dient der Erhaltung einer ausgewogenen Nutzungsmischung, der Vermeidung st?dtebaulicher Konflikte sowie der Sicherung der Aufenthaltsqualit?t im Umfeld sowie sensibler Nutzungen wie Wohnen und sozialer Infrastruktur (vgl. Kapitel I.3.1.2). Die Einschr?nkung des Nutzungsspektrums von Spielhallen und Wettb?ros tr?gt dazu bei, negative Auswirkungen auf die Aufenthaltsqualit?t im ?ffentlichen Raum sowie die Attraktivit?t des zentralen Versorgungsbereichs ?Pl?rrer? zu vermeiden.

Im zuk?nftigen Kerngebiet sind zwei kerngebietstypische Spielhallen in Form einer Doppelspielhalle vorhanden. Bereits dies reicht aus um einen sogenannten ?Trading?Down?Effekt? auszul?sen, da sich die st?dtebaulichen Wirkungen von Spielhallen nicht linear, sondern kumulativ verst?rken. Eine Doppelspielhalle erzeugt eine deutlich wahrnehmbare Nutzungsdominanz, die das Umfeld pr?gt und zu einer Abwertung des Gebiets beitr?gt. Die Attraktivit?t f?r kleinteiligen Handel, Dienstleistungen und gastronomische Angebote sinkt, was auch der benachbarte Leerstand zeigt. Auch nimmt die die soziale Kontrolle im ?ffentlichen Raum ab. Hinzu kommt, dass der erforderliche Abstand zwischen Spielhallen untereinander sowie zur im angrenzenden zuk?nftigen Mischgebiet gelegenen Spielhalle nicht eingehalten wird. Die r?umliche N?he verst?rkt die st?dtebaulichen und funktionalen Konflikte zus?tzlich, da sich die Nutzungsintensit?ten ?berlagern und ein lokales Cluster entsteht, das dem Ziel einer ausgewogenen Nutzungsstruktur widerspricht.

Durch die Festsetzung wird eine weitere funktionale Verschiebung innerhalb des Quartiers verhindert und die langfristige st?dtebauliche Stabilit?t gesichert. Es besteht aufgrund des Leerstandes auch die konkrete M?glichkeit der Ansiedlung einer solchen Nutzung. Der generelle Ausschluss von Vergn?gungsst?tten w?rde den Gebietscharakter des Kerngebiets zu sehr einschr?nken. Der Ausschluss der Unterart (Spielhallen und Wettb?ros) begr?ndet sich in den damit verbundenen negativen Einfl?ssen auf die st?dtebauliche Funktion. Die st?dtebauliche Unvereinbarkeit von bestimmten Stadtr?umen und Vergn?gungsst?tten hat unterschiedliche Ursachen. Vergn?gungsst?tten, wie zum Beispiel Nachtbars oder Diskotheken, sind in Bezug auf den sogenannten ?Trading-Down-Effekt? weniger problematisch einzusch?tzen. Eine vertr?gliche Einbindung dieser Nutzungsarten kann vor allem unter Ber?cksichtigung des Immissionsschutzes und anderen st?dtebaulichen Belangen ausreichend auf der Ebene der Baugenehmigung geregelt werden.

Im Rahmen der Bebauungsplan?nderung wird f?r den Bereich zwischen Gostenhofer Schulstra?e und Gostenhofer Hauptstra?e eine Anpassung der Gebietskategorie von einem Kerngebiet gem?? ??7?BauNVO zu einem Mischgebiet gem?? ??6?BauNVO vorgenommen. Diese ?nderung ist erforderlich, da die tats?chliche Nutzungssituation nicht mehr dem Charakter eines Kerngebiets entspricht (vgl. Abb.1).

In diesem Bereich findet eine gewerbliche Nutzung ?berwiegend nur in den Erdgeschossen statt, w?hrend die oberen Geschosse ?berwiegend wohnwirtschaftlich genutzt werden. Diese Nutzungsmischung entspricht dem Typus eines Mischgebiets, in dem Wohnen und nicht st?rendes Gewerbe gleichberechtigt nebeneinander zul?ssig sind. Die bisherige Ausweisung als Kerngebiet, das vorrangig f?r zentrale st?dtische Funktionen vorgesehen ist und Wohnnutzung nur ausnahmsweise zul?sst, steht im Widerspruch zur faktischen Nutzung.

Zudem wirkt die Gostenhofer Schulstra?e als st?dtebauliche Abgrenzung und trennt das Mischgebiet r?umlich und funktional vom angrenzenden Kerngebiet ab. Auch schlie?t sich das faktische Mischgebiet im Geltungsbereich des einfachen BPs Nr.?4674 direkt an das neue Mischgebiet an. Dies best?rkt die Weiterf?hrung des Mischgebiets in diesem Bereich und erm?glicht eine planungsrechtliche, konsequente Klarstellung.

Im Mischgebiet sind Wohngeb?ude, Gesch?fts- und B?rogeb?ude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen f?r Verwaltungen sowie f?r kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zul?ssig. Ausnahmsweise sind Vergn?gungsst?tten (ausgenommen Spielhallen und Wettb?ros) im Sinne des ? 4a Abs.?3 Nr.?2 BauNVO ausnahmsweise zul?ssig. Diese ausnahmsweise Zul?ssigkeit folgt dem Gebietscharakter eines Mischgebiets nach ? 6 BauNVO.

Ausschluss von Nutzungen im Mischgebiet

Im Mischgebiet sind Spielhallen, Wettb?ros, Gartenbaubetrieb und Tankstellen nicht - auch nicht ausnahmsweise - zul?ssig. Mit der Festsetzung wird erreicht, dass sich auch im Mischgebiet keine weiteren Spielhallen und Wettb?ros ansiedeln k?nnen. Damit wird der Katalog der zul?ssigen Nutzungen, der sich aus ??6 BauNVO ergibt, gem. ??1 Abs.?9?BauNVO eingeschr?nkt. Nach ??1 Abs.?9?BauNVO kann aus besonderen st?dtebaulichen Gr?nden im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zul?ssigen baulichen oder sonstigen Anlagen zul?ssig oder nicht zul?ssig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden k?nnen.

Planerische Grundlagen sind das in Kapitel I.3.3.1 vorgestellte Vergn?gungsst?tten- sowie das Einzelhandels- und Zentrenkonzept. Die Feinsteuerung ist aufgrund der gleichen besonderen st?dtebaulichen Gr?nde wie unter Kapitel I.6.1.1 notwendig. Zus?tzlich ist im Mischgebiet der Schutz der Wohnnutzung als besonderes st?dtebaulicher Grund zu nennen, denn im Gegensatz zum Kerngebiet dient das Mischgebiet gleichwertig dem Wohnen und gewerblichen Nutzungen. Damit soll die st?dtebaulichen Funktionen des Quartiers gesichert werden. Die gezielte Steuerung dieser Nutzungen dient der Erhaltung einer ausgewogenen Nutzungsmischung, der Vermeidung st?dtebaulicher Konflikte sowie der Sicherung der Aufenthaltsqualit?t im Umfeld sowie sensibler Nutzungen wie Wohnen und sozialer Infrastruktur (vgl. Kapitel I.3.1.2).

Der generelle Ausschluss von Vergn?gungsst?tten w?rde den Gebietscharakter des Mischgebiets zu sehr einschr?nken, daher bleiben andere Unterarten von Vergn?gungsst?tten ausnahmsweise zul?ssig. Der Ausschluss der Unterart (Spielhallen und Wettb?ros) begr?ndet sich in den damit verbundenen negativen Einfl?ssen auf die st?dtebauliche Funktion. Die st?dtebauliche Unvereinbarkeit von bestimmten Stadtr?umen und Vergn?gungsst?tten hat unterschiedliche Ursachen. Vorhandene Vergn?gungsst?tten wie zum Beispiel ein Escape-Room (MI) oder Diskotheken (MK) sind in Bezug auf den sogenannten ?Trading-Down-Effekt? weniger problematisch einzusch?tzen. Eine vertr?gliche Einbindung dieser Nutzungsarten kann vor allem unter Ber?cksichtigung des Immissionsschutzes und anderen st?dtebaulichen Belangen ausreichend auf der Ebene der Baugenehmigung geregelt werden. Mit diesen Festsetzungen soll erreicht werden, dass gebietsfremder Ziel- und Quellverkehr, der bei den ausgeschlossenen Nutzungen in gr??erem Umfang zu erwarten w?re, weitgehend vermieden wird. Zudem soll durch den Ausschluss von Tankstellen verhindert werden, dass sich Betriebe ansiedeln, die aufgrund ihrer Nutzungsart und des damit verbundenen Verkehrsaufkommens Probleme f?r die vorhandene Wohnnutzungen verursachen k?nnten. Au?erdem w?rde der Fl?chenbedarf solcher Betriebe auf den Grundst?cken des Mischgebiets nicht gedeckt werden k?nnen.

Das Ma? der baulichen Nutzung ergibt sich nach ? 3 Nr. 2 der Bebauungsplansatzung aus der ?berbaubaren Grundst?cksfl?chen in Verbindung mit der Zahl der Vollgeschosse und der Gr??e der Baugrundst?cke. Diese Festsetzungsmethodik wird durch die Bebauungsplan?nderung nicht angepasst.

Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse

Nach ? 16 BauNVO k?nnen zur Bestimmung der Zahl der Geschosse z.B. eine bindende Anzahl an Geschossen oder auch ein H?chstma? festgelegt werden. Die Anzahl der Vollgeschosse wird zu gro?en Teilen beibehalten, in bestimmten Bereichen wird sie auf den aktuellen Geb?udebestand angeglichen. Die Anzahl der Vollgeschosse im s?dlichen Teil des Kerngebiets ? zwischen Gostenhofer Schulgasse und Rothenburger Stra?e ? werden an die bestehende Geb?udestruktur angepasst. Konkret bedeutet dies:

• Die Festsetzung von einem Geschoss zwischen den dreigeschossigen Bereichen im Blockinnenbereich wird entfernt, da diese nicht der Bestandsstruktur entspricht (vgl. Abb. 9 links),
• der bestehende Geb?uderiegel, der sich zwischen den beiden Stra?en erstreckt, wird mit einer bindenden Geschossigkeit von sechs Vollgeschossen statt zuvor drei Stockwerken festgesetzt.
• Entlang der Gostenhofer Schulgasse wird f?r das Wohngeb?ude die Geschossigkeit von drei auf vier erh?ht, um auch hier das bestehende Geb?ude abzubilden.
• Die Anzahl der Vollgeschosse im Bereich des Parkhauses wird auf drei erh?ht.

Durch diese Ma?nahme wird im Vergleich zum bisherigen Bebauungsplan eine h?here Anzahl an Vollgeschossen erm?glicht. Diese dienen der Sicherung des Bestands und schaffen eine klare baurechtliche Grundlage f?r zuk?nftige Umbauten und Nutzungs?nderungen.

Abbildung 9 Vergleich Festsetzungen Geschossigkeit und ?berbaubare Grundst?cksfl?che; Kartengrundlage: ? Stadt N?rnberg | Geobasisdaten Bayerische Vermessungsverwaltung