2. Abw?gungsergebnis
In N?rnberg hat sich gezeigt, dass die bestehenden Vergn?gungsst?tten insbesondere in den Innenstadt-Randlagen zu st?dtebaulich-funktionalen Unvertr?glichkeiten f?hren. Diese Nutzungskonflikte, die in Teilbereichen sowie im Geltungsbereich schon zu einem fortgeschrittenen sogenannten ?Trading-Down-Prozess? resultieren, gilt es zuk?nftig zu vermeiden. Bei einer weiteren Zunahme von Vergn?gungsst?tten besteht die Gefahr von ?nderungen des Bodenpreisgef?ges, wobei die Bodenrichtwerte deutlich unter denen der Hauptgesch?ftslagen der Innenstadt liegen. Bestehende Betriebe, die baurechtlich und gl?ckspielrechtlich genehmigt sind, genie?en Bestandsschutz und k?nnen zuk?nftig im genehmigten Umfang weiterbetrieben werden. Bauliche Erweiterungen der bereits bestehenden, genehmigten Betriebe sollen zuk?nftig nicht m?glich sein. Hinter dieser st?rkeren Gewichtung einer funktionierenden Stadtstruktur muss dieser der Wunsch von Nutzerinnen/Nutzern oder P?chterinnen/P?chtern an einer baulichen Erweiterung oder Vergr??erung ihrer bestandsgesch?tzten Betriebe zur?cktreten, die im bisherigen Umfang weiterbetrieben werden k?nnen. Hier ist zu ber?cksichtigen, dass bauliche Vergr??erungen einer Vergn?gungsst?tte auch mit einer intensiveren Nutzung und einem gr??eren Besucherkreis einhergehen. F?r den Betrieb eines Wettb?ros oder einer Spielhalle sind erfahrungsgem?? ohnehin nur geringe bauliche Ver?nderungen notwendig, der Betrieb wird vor allem durch die aufgestellten Ger?te bestimmt. Eine Erneuerung oder ein Austausch dieser bestehenden Ger?te aus bestandsgesch?tzten Nutzungen ist auch zuk?nftig m?glich. Der Ausschluss von Neuansiedlungen weiterer Spielhallen und Wettb?ros ist erforderlich, um dem Fortschreiten des sogenannten ?Trading-Down-Prozesses? im Plangebiet entgegenzuwirken. Der Planbereich ist f?r Wettb?robetreiber attraktiv. Dies zeigt sich aus W?nschen, bestehende Spielhallen etwa im Bereich des Pl?rrers in Wettb?ros umzuwandeln.
Der Erhalt des bereits bestehenden und festgesetzten Kerngebiets sowie des neu festgesetzten Mischgebiets macht Regelungen zur Art der baulichen Nutzung erforderlich. Die st?dtebauliche Entwicklung wird dahingehend gesteuert, dass das Eindringen weiterer st?render Nutzungen verhindert wird. Vermieden werden sollen insbesondere St?rungen der bestehenden Gewerbebetriebe (B?ro- und Dienstleistungsnutzungen), sogenannte ?Trading-Down-Effekte? und St?rungen des Bodenpreisgef?ges. Dar?ber hinaus soll vor allem der zentrale Versorgungsbereich C-Zentrum Pl?rrer erhalten und gest?rkt werden, eine Beeintr?chtigung des Stadteingangsbereichs ?Am Pl?rrer? vermieden und die bestehenden Wohnnutzungen im Mischgebiet als auch soziale Einrichtungen in der Umgebung gesch?tzt werden. Die nach Anlagentypen differenzierte Ausschlussregelung gem?? ??1 Abs.?9 BauNVO ist st?dtebaulich notwendig, um die gew?nschten bzw. f?r das Gebiet unsch?dlichen kerngebietstypischen und mischgebietstypischen Nutzungen zu erm?glichen und lediglich diese auszuschlie?en, die das Gebiet nachhaltig negativ beeinflussen w?rden. Ein vollst?ndiger Ausschluss von Vergn?gungsst?tten im Geltungsbereich ist aus st?dtebaulicher Sicht jedoch nicht notwendig. Der Gebietscharakter des Kerngebietes und des Mischgebietes bleibt trotz der Ausschl?sse von Spielhallen und Wettb?ros gewahrt.
Den Eigent?merinnen und Eigent?mern verbleibt weiterhin ein gro?es Spektrum der innerhalb eines Kerngebiets und des Mischgebiets zul?ssigen Nutzungen. Die ausgeschlossenen Vergn?gungsst?tten bilden nur einen untergeordneten Teil des breiten Nutzungsspektrums. Zwar ist es denkbar, dass durch die Vermietung im Rahmen der zul?ssig verbleibenden Nutzungen geringere Einnahmen erzielt werden. Damit f?hren die Festsetzungen aber noch zu keinen wesentlichen Einschr?nkungen des Eigentums oder der Berufsaus?bung. Die Eigent?merinnen und Eigent?mer k?nnen sogar von der Reduzierung der st?dtebaulichen St?rpotenziale, die durch einen m?glichen Imageverlust durch eine Ansiedlung einer Spielhalle oder Wettb?ro einhergehen kann, profitieren. Die innenstadtnahe Lage mit einer hervorragenden Verkehrsanbindung ist f?r viele Branchen und Gesch?ftsmodelle geeignet, so dass Nutzungen gefunden werden k?nnen, die im Stadtgef?ge keine negativen Auswirkungen haben. Dem ?ffentlichen Interesse an einer funktionierenden Stadtstruktur ist der Vorrang gegen?ber den privaten Interessen der Eigent?merinnen und Eigent?mern an einer gewinnoptimierten Vermietung und auch gegen?ber dem Wusch von Nutzerinnen/Nutzern oder P?chterinnen/P?chtern an der Fortf?hrung eines nicht genehmigten Betriebs einzur?umen. Die Einschr?nkung der Wohnnutzung im Kerngebiet spiegelt die Bestandssituation wider und schafft eine klare Regulierung, um den Gebietscharakter langfristig zu erhalten. Eigent?merinnen und Eigent?mer haben weiterhin die M?glichkeit, im MK Wohnnutzungen anzusiedeln; lediglich im Erdgeschoss ist Wohnen ausdr?cklich ausgeschlossen. Die Erdgeschosse im Kerngebiet dienen vorrangig der Belebung des ?ffentlichen Raums und sind aufgrund der Lage an stark frequentierten Stra?en sowie der fehlenden Privatheit ohnehin wenig attraktiv f?r Wohnzwecke. Nutzerinnen und Nutzer erwarten f?r das Wohnen ein gewisses Ma? an R?ckzug und Schutz, das im Erdgeschoss des Plangebiets nicht gegeben ist. Die Regelung tr?gt daher sowohl den st?dtebaulichen Anforderungen als auch den tats?chlichen Nutzungspr?ferenzen Rechnung und unterst?tzt die funktionale Ausrichtung des Kerngebiets.
Die ?nderung des Bereichs an der Gostenhofer Hauptstra?e von einem MK zu einem MI ?ndert das zul?ssige Nutzungsspektrum in diesem Teil des Bebauungsplans. W?hrend ein Kerngebiet st?rker auf die Funktionen wie gro?fl?chigen Handel, publikumsintensive Dienstleistungen und Betriebe ausgerichtet ist, erm?glicht das Mischgebiet eine ausgewogene Mischung aus Wohnen und nicht wesentlich st?renden gewerblichen Nutzungen. F?r Eigent?merinnen und Eigent?mer bleibt ein breites Spektrum gewerblicher Nutzungen zul?ssig, zugleich treten wohnvertr?gliche Nutzungen st?rker in den Vordergrund. Die kleinteilige Parzellierung und die vorhandene Geb?udestruktur eignen sich ohnehin kaum f?r gro?fl?chige Handels- oder Dienstleistungsbetriebe, sodass die Gebietsumstellung die tats?chlichen Nutzungspr?ferenzen widerspiegelt. Bereits heute zeigt sich, dass Eigent?merinnen und Eigent?mer eine h?here Wohnnutzung in ihren Geb?uden bevorzugen. Auch bleibt die M?glichkeit bestehen, wohnwirtschaftlich genutzte Etagen z.B. in B?ror?ume oder andere nicht st?rende gewerbliche Nutzungen umzuwandeln. Der Gebietscharakter wird damit an die im Bestand vorherrschende Funktion eines gemischt genutzten Quartiers angepasst, ohne ein wirtschaftlich tragf?higes Nutzungsspektrum einzuschr?nken. Die Bebauungsplan?nderung wird flankiert durch geplante bzw. sich gerade in Umsetzung befindenden Ma?nahmen im ?ffentlichen Raum in und angrenzend an den Geltungsbereich. Die geplante Umgestaltung des Verkehrsknotenpunkt Pl?rrer, Stra?enumgestaltung der Gostenhofer Hauptstra?e zur Fahrradstra?e sowie die Stra?enbauarbeiten an der Rothenburger Stra?e (vgl. Kapitel I.3.1.3) tragen mit der Aufwertung des ?ffentlichen Raumes f?r den Fu?- und Radverkehr als zus?tzlicher Ma?nahme gegen den sogenannten ?Trading-Down-Effekt? bei und unterst?tzen die st?dtebaulichen Ziele der Bebauungsplan?nderung, das jetzige Nutzungsgef?ge zu erhalten und f?r vielf?ltige Nutzungen attraktiv zu halten. F?r Teile des Plangebiets bestand das Sanierungsgebiet Gostenhof Ost im Zeitraum von 1986 bis 2008. Hierbei wurden erhebliche ?ffentliche und private Mittel in das Gebiet und dessen Sanierung investiert. Der Bebauungsplan leistet auch einen Beitrag zur Sicherung der damaligen Erfolge der St?dtebauf?rderung.