Planungsdokumente: 4445 B "Tiefes Feld Süd"

Gem. § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt in eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser eingeleitet werden. Unbelastetes Niederschlagswasser von versiegelten Flächen und Dachflächen ist vor Ort entweder auf den privaten Grundstücken entsprechend dem Stand der Technik (§ 57 Abs. 1 Nr. 1 WHG) schadlos dezentral zu versickern oder auf den dafür ausgewiesenen Retentionsflächen in Überlagerung mit öffentlichen Grünflächen zu leiten. Die Planung ist so vorzunehmen, dass durch die Rückhaltung und die nur im geringen Maß mögliche Versickerung des Niederschlagswassers die benachbarten Grundstücke und Gebäude nicht beeinträchtigt werden.

Rückhaltevolumen der Baugrundstücke

Für die Berechnung die Retentionsvolumina wurde auf den Grundstücken der undurchlässige Flächenanteil auf Grundlage der GRZ gem. § 19 Abs. 2 bestimmt. Dachflächen sollen im gesamten Planungsgebiet mit min. zu 70 % extensiv begrünt werden. Die Substratschicht muss eine Mindesthöhe von 15 cm vorweisen. Es dürfen maximal 30 % der Dachflächen versiegelt sein. Auf den Dachflächen wird für die Berechnung der festgesetzten Rückhaltung der Baufelder von einem Rückhaltevolumen von 20 Liter je m² Dachfläche ausgegangen (vgl. Entwässerungskonzept Henning Larsen, 25.11.2025).

Der Rückhaltewert in l/m² Grundstücksfläche wird in den textlichen Festsetzungen festgesetzt. Wird auf Genehmigungsebene von der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ abgewichen, ist für den Nachweis des Rückhaltevolumens die tatsächlich umgesetzte GRZ heranzuziehen. Das erforderliche Rückhaltevolumen richtet sich nach der tatsächlich realisierten Grundflächenzahl (GRZ) der Gebäude sowie deren Nebenanlagen und Erschließungsflächen. Für den Nachweis der geforderten Rückhaltespeicherfunktion müssen die Vorhabenträger im Rahmen des Bauantrags den rechnerischen Nachweis mit Darstellung und Erläuterung des Retentionskonzeptes, Höhenplanung (Überflutungsnachweis) sowie Angaben zu den geplanten Maßnahmen (z.B. Retentionsdach, Mulden, Rigolen, Zisternen etc.) erbringen und einen Anschluss an die öffentlichen Ableitungsmulden nachweisen.

Die Einrichtung von Rückhaltevolumina ist erforderlich, da im Plangebiet großflächig nur eine eingeschränkte Bodenversickerung und ein geringer Grundwasserabstand gegeben sind. Dies macht ein oberflächennahes Entwässerungssystem notwendig und ist Voraussetzung für die Umsetzung einer wassersensiblen, klimaangepassten Planung gemäß dem Entwässerungskonzept (vgl. Kapitel I.4.7.3.a).

Zur Umsetzung des Entwässerungskonzepts werden innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ ca. 23.600 m² als Retentionsflächen und ca. 1.300 m² als Versickerungsfläche festgesetzt. Die Festsetzung der Retentionsflächen und der Versickerungsfläche überlagert sich dabei mit der Festsetzung der öffentlichen Grünfläche, da die Flächen nur im Regenfall für wenige Stunden unter Wasser stehen und sonst als öffentliche Grünfläche genutzt werden kann. Die Retentionsfläche befinden sich auch nicht in den von Nord-Süd-Richtung verlaufenden Grünzügen, um die Verbindungswege für Fuß- und Radverkehr nicht, auch nicht temporär, einzuschränken. Für die Becken werden Höhenkoten analog dem Entwässerungskonzept festgesetzt.

Die Versickerungsfläche dient, wie die Retentionsflächen, dem oberflächennahen Niederschlagsmanagement. Diese befindet sich in einem der wenigen Bereichen des Plangebiet, in dem Versickerung möglich ist. Die Fläche besitzt einen Notüberlauf hin zu dem RRB 8 (vgl. Abbildung 22) und ist dadurch mit der Entwässerungskaskade verbunden.

Rückhaltung auf landwirtschaftlichen Flächen

Auf den landwirtschaftlichen Flächen muss, analog zu den Bauflächen, eine Mindestrückhaltung von 5,0 l pro m² Grundstücksfläche gewährleistet werden, um die Einleitung von Regenwasser in die öffentlichen Entwässerungsanlagen zu begrenzen.

Die Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. Pächterinnen und Pächter können frei entscheiden, wie sie diese Rückhaltung umsetzen. Aufgrund des Geländes empfiehlt sich die Anlage einer maximal 30 cm tiefen Mulde im Süden des jeweiligen Grundstücks.

Die Rückhaltung von Regenwasser auf den landwirtschaftlichen Flächen ist notwendig, um eine geregelte Ableitung des Regenwassers zu ermöglichen und die Überlastung des öffentlichen Entwässerungssystems zu verhindern. Auch können die intensiv genutzten Flächen meist wenig Niederschlagswässer direkt aufnehmen. Durch die gezielte Rückhaltung kann die Wasserverfügbarkeit für Pflanzen verbessert werden, was zu einer nachhaltigeren Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen führen kann. Zudem trägt sie zur Grundwasserneubildung bei und kann die Erosion des Bodens verringern. Zum Nachweis des Rückhaltevolumens wäre die Anlage einer Mulde am südwestlichen Rand der landwirtschaftlichen Fläche möglich. Sie wäre durch die Landwirte selbst auf eigenem Grund herzustellen.

Die Herstellung der Retentionsflächen bzw. der Versickerungsfläche wird in Abstimmung mit SUN und SÖR erfolgen. In Randbereichen können Baumpflanzungen vorgesehen werden. Um spätere Konflikte in der Ausführung zu vermeiden, wurde zudem festgesetzt, dass geringfügige Verschiebungen der „Flächen für Retention von Niederschlagswasser ausnahmsweise unter Beibehaltung der erforderlichen Rückhalteflächen zulässig sind, wenn dies aus fachlichen, d.h. technischen und naturschutzfachlichen oder gestalterischen Gründen notwendig wird. Konflikte können z.B. durch Baumpflanzungen, Geländeversprünge, die Böschung der Rampe zur Fahrradbrücke oder die gestalterische Konzeption auftreten.

Regenwasserretention Südwesttangente

Für die Retention und Reinigung des von der Südwesttangente anfallenden Regenwassers wird die südlich gelegene Retentionsfläche RRB SW-Tangente festgesetzt. Berücksichtigt wurden hier zudem weitere Niederschlagseinträge von den landwirtschaftlichen Flächen und östlich liegenden Einzugsgebieten, die jedoch nur durchgeleitet werden, Die notwendige Rückhaltung muss bei den jeweiligen Baugebieten nachgewiesen werden.

Im Entwässerungskonzept wurde innerhalb der Straßenräume eine Überflutung durch das 100-jährige Niederschlagsereignis berechnet und nachgewiesen, dass dieses Starkregenereignis innerhalb der Straßenbegrenzungslinien in den Straßenverkehrsflächen abgeleitet werden kann. Um Hochwasser- oder Starkregenschäden darüber hinaus zu vermeiden, sind die Tiefgaragenzufahrten (Oberkante Tiefgaragenschwelle) im urbanen Gebiet und im eingeschränkten Gewerbegebiet und sonstige Zugänge zu tiefliegenden Räumen im gesamten Planungsgebiet mindestens 0,20 m bis 0,25 m über dem Niveau der wasserführenden Straßenrinne auszubilden. Unterschreitungen der Schwellenhöhen in Tiefgaragenzufahrten und sonstigen Zugängen sind nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn dadurch keine erhöhte Überflutungsgefahr besteht oder zusätzliche Maßnahmen für den Objektschutz getroffen werden. Der Ausnahmetatbestand ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 16c BauGB nachzuweisen und mit dem Bauantrag einzureichen. Zudem wird aus dem gleichen Grund festgesetzt, dass straßenzugewandte Gebäudezugänge,- schächte und -fenster über dem Höhenniveau der nächstgelegenen Straßenbegrenzungslinie anzuordnen sind.

Öffentliche Grünflächen

Zur planungsrechtlichen Sicherstellung des im Kapitel I.4.2 erläuterten und veranschaulichten grünordnerischen Konzeptes sind öffentliche Grünflächen festgesetzt. Diese sind entsprechend des anvisierten Zwecks mit den Zweckbestimmungen Parkanlage, Grünzug, Spielplatz, Bolzplatz, Skateanlage, Freizeit und Erholung sowie Naturnaher Bereich festgesetzt. Zur besseren Zuordnung sind diese in weitere Teilflächen gegliedert. Insgesamt tragen diese maßgeblich zur Durchgrünung des Plangebietes bei und unterstützen ökologische Aspekte.

Öffentliche Grünflächen mit Zweckbestimmung Parkanlage

Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ stellt das zentrale Element des Grünkonzepts dar und ist gekennzeichnet durch eine strukturreiche Grünausstattung. Die Parkanlage ist durch das geplante Wegenetz (Geh- und Radwegeverbindung) in Teilflächen gegliedert. Dennoch überwiegt eine zusammenhängende Freiraumstruktur, die überwiegend die Erhaltung natürlicher Bodenfunktionen mit geringen Versiegelungsgrad und standortgerechter Bepflanzung beinhaltet sowie die Einbindung multifunktionaler Nutzungen zur Erholung, Klimaanpassung, Niederschlagsentwässerung und Biodiversität verfolgt.

Eine differenzierte Freiraumstruktur ergibt sich durch die Planung einer qualitätvollen Baumausstattung sowie einer Reduzierung nutzungsintensiver Spiel- und Sportflächen auf die Randbereiche. Darüber hinaus wird ein Übergang zu den angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen im Süden geschaffen.

Zudem erfüllt die Parkanlage wichtige ökologische Ausgleichsfunktionen, die in die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung einbezogen werden und bilanzierungsrelevant sind.

Öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz, Bolzplatz, Skateanlage

Zur Deckung des durch die Baurechtschaffung entstehenden Bedarfs an öffentlichen Spielplatz- oder Jugendspielflächen sind im Plangebiet insgesamt ca. 10.520 m² sport- und spielintensive Bereiche festgesetzt. Innerhalb der Parkanlage befinden sich zwei öffentliche Spielplätze mit ca. 4.970 m² und ca.1.600 m², die in fußläufiger Entfernung zu den angrenzenden Wohngebieten liegen und eine wohnortnahe Spielflächenversorgung sicherzustellen.

Der größere Spielplatz 1 im Westen wird mit altersgerechten Spielgeräten ausgestattet und bietet abwechslungsreiche Spielmöglichkeiten für Kinder. Im Osten der Parkanlage ist der festgesetzte Spielplatz 2 unter anderen als Ballspielwiese vorgesehen, die für Kinder und Jugendliche unterschiedlicher Altersgruppen nutzbar ist. Ergänzt wird das Angebot im Süden der Parkanlage durch einen Bolzplatz mit ca. 2.400 m², der insbesondere auf die Bedürfnisse älterer Kinder und Jugendlicher ausgerichtet ist.

Die Skateanlage mit einer Fläche von ca. 1.550 m² am nördlichen Rand des Plangebiets an der geplanten Rothenburger Straße ergänzt das bestehende Angebot im Quartier und im gesamten Stadtgebiet. Aufgrund ihrer Lage ist sie gut erreichbar und sichtbar, auch für Nutzer von außerhalb der neuen Wohnbevölkerung. Sie ist in der schalltechnischen Untersuchung berücksichtigt.

Öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Grünzug

Die Grünzüge dienen als Grünausstattung und Verbindungselement zur südlich gelegenen Parkanlage zwischen den Baugebieten im Geltungsbereich sowie der Freiraumverbindung zu Bebauungen im Umfeld. Weiterhin tragen diese maßgeblich zur Durchgrünung des Plangebiets bei und umfassen eine Gesamtfläche von ca. 22.100 m².

Die Grünzüge sind durchschnittlich mindestens 15-20 Meter (m) breit, und erreichen stellenweise 30 m oder mehr, um vielfältige Nutzungen (beispielsweise Niederschlagsentwässerung) und eine ansprechende Aufenthaltsqualität zu ermöglichen. Ein Grünzug im Westen des Plangebiets ist aufgrund örtlicher Gegebenheiten mit ca. 7,0 m deutlich schmaler ausgebildet. Durch die direkte Anbindung an die westlich angrenzende öffentliche Grünfläche mit geplanten Baumpflanzungen im angrenzenden Bebauungsplan (BP Nr. 4445 A) erfüllt auch dieser Abschnitt eine wichtige Funktion als wegbegleitende Grünverbindung und trägt zur Durchgrünung des Quartiers bei.

Öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Naturnaher Bereich

Im südlichen Planbereich entlang der Alten Wallensteinstraße und der Südwesttangente sollen etwa 16.350 m² öffentliche Grünflächen als naturnahe Bereiche entwickelt werden. Ziel ist es, das Plangebiet mit einer durchgehenden Eingrünung zu umgeben und optisch nach außen hin abzuschließen. Dafür werden der bestehende, landschaftsbildprägende Baum- und Gehölzbestand im Südosten erhalten und insbesondere durch ergänzende, heimische und standortgerechte Pflanzungen entlang der Südwesttangente bis zur geplanten Radwegebrücke fortgeführt. Zum Erhalt der Gehölze sowie der geplanten Pflanzungen wird dies mit entsprechenden Bindungen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern sowie zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern gesichert, um eine dauerhafte naturnahe Gestaltung und Eingrünung sicherzustellen. Die Entwicklung dieser durchgehenden grünen Randstruktur stellt einen wichtigen Beitrag zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft dar, indem sie nicht nur gestalterische Aufgaben, sondern auch wichtige ökologische Funktionen übernimmt: Sie fördert die Biotopvernetzung, steigert die Biodiversität und schafft wertvolle Lebensräume für Pflanzen und Tiere.

Öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Freizeit und Erholung

Im nördlichen Planbereich, umlaufend um die geplante Skateanlage, wird eine Fläche von ca. 4.200 m² für Freizeit- und Erholungsnutzung festgesetzt, um generationsübergreifende begrünte Aufenthaltsorte und Bewegungsangebote für das Plangebiet und die nähere Umgebung zu schaffen.

Die Festsetzung von Baumpflanzungen trägt zur Durchgrünung des Plangebietes bei und schafft eine abwechslungsreiche Freiraumstruktur. Weiterhin wird im östlichen Randbereich und parallel zum Verlauf der Güterzugstrecke die Anpflanzung einer zusammenhängenden Gehölzstruktur vorgesehen, um ökologische Funktionen zu stärken und eine Einbindung in das Landschaftsbild zu schaffen.