Planungsdokumente: 4445 B "Tiefes Feld Süd"

Bezahlbarer Wohnraum wird aufgrund hoher Nachfrage, steigender Grundstückspreise und Baukosten immer wichtiger. Viele Wohnungen fallen bald aus der Belegungsbindung, daher müssen in Neubaugebieten geförderte Wohnungen ausgewiesen werden. So kann sich auch eine durchmischte Bewohnerstruktur im Gebiet entwickeln und es entsteht ein Stadtteil für alle Bevölkerungsschichten.

Generell umfasst geförderter Wohnungsbau Wohneigentum und Mietwohnungsbau. Im Tiefen Feld wird geförderter Wohnungsbau im Geschosswohnungsbau angestrebt. Der Die gute Erreichbarkeit von sozialer Infrastruktur, Nahversorgungseinrichtungen und U-Bahn machen das Tiefe Feld zu einem attraktiven Wohnstandort.

Da es sich bei dem Bebauungsplan um einen sogenannten Angebotsbebauungsplan handelt, ist eine Verpflichtung für die Errichtung von geförderten Wohnungen über den städtebaulichen Vertrag nicht möglich. Ob eine Förderung auf privaten Grundstücken erfolgt, hängt vom Eigentümer und den vorhandenen Fördermitteln ab.

In den Gebieten WA 1, WA 6, WA 13, WA 14, WA 16 bis WA 23 und in den MU 2 bis MU 5 wird festgesetzt, dass mindestens 40 % der Geschossfläche für Wohnnutzung so zu errichten ist, dass diese mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können. Die genannten Gebiete werden aus der Verpflichtung herausgenommen, da hier pro Gebiet voraussichtlich weniger als 30 Wohneinheiten errichtet werden und dort entsprechend des Baulandbeschluss (vgl. Kapitel I.3.3.4.a) kein sozialer Wohnraum entstehen muss. Dennoch steht es den Vorhabenträgern in diesen Gebieten frei, eine Förderung im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung anzustreben. Eine Umsetzung der Verpflichtung zur Herstellung von gefördertem Wohnraum kann nicht durch den Bebauungsplan begründet werden. Die Stadt kann dies jedoch über Kaufverträge etc. absichern, wenn sie beispielsweise im Rahmen der Umlegung Baugrundstücke erhält und diese weiterveräußert. Daher ist es sinnvoll, dass möglichst viele Baufelder - in denen geförderter Wohnungsbau entstehen soll – im Rahmen der Umlegung in städtisches Eigentum übergehen. Nur dann kann über Kaufverträge sichergestellt werden, dass geförderter Wohnungsbau auf diesen Flächen realisiert wird.

Die verkehrliche Erschließung und Einbindung des Plangebietes in das gesamtstädtische System erfolgen über die künftige Straße „Am Tiefen Feld“ und die bestehende Rothenburger Straße. Da zum Zeitpunkt der Aufsiedlung ggf. die Straße „Am Tiefen Feld“ nicht fertiggestellt ist, soll die Erschließung des Gebiets zunächst über die bestehende Rothenburger Straße im Osten des Plangebiets führen. Hierfür ist temporär eine Erschließungsstraße parallel zur Straße „Am Tiefen Feld“ geplant (vgl. Kapitel I.5.25 - zeitlich bedingte Erschließungsstraße). Bei Fertigstellung der Straße „Am Tiefen Feld“ wird diese temporäre Erschließung, bis auf die querende Straßenflächen zu einem Fußgängerbereich zurückgebaut.

Grundlage für die zeichnerische Festsetzung zu den Verkehrsflächen im Bebauungsplan ist eine qualifizierte Verkehrsplanung (Gauff Ingenieure, 28.11.2025), welche die städtischen Vorgaben aus dem Mobilitätsbeschluss, die stadteigenen SöR-Standards sowie die Ansprüche aus dem Entwässerungskonzept verankert.

Im Bebauungsplan werden lediglich Verkehrsflächen und die Anzahl der Bäume festgesetzt, die Untergliederung der Flächen in Fahrbahn, Baumscheiben, Baumstandorte etc. wird hinweislich dargestellt.

Im Bereich der Straßen mit Fahrbahn und Gehweg sieht der Bebauungsplan entsprechend dem Mobilitätsbeschluss Gehwege mit einer Mindestbreite von 2,5 m vor. In einigen Bereichen sind darüber hinaus auch breitere Gehwege geplant. Die Anbindungen an die Straße „Am Tiefen Feld“ weisen unterschiedliche Breiten auf. In der Sammelstraße A konnte die Fahrbahn verbreitert werden, wodurch tiefere Baumscheiben mit einer Breite von 4,0 m statt 2,5 m geplant wurden und damit die Wuchsbedingungen verbessert werden können. In der Sammelstraße B war eine solche Verbreiterung hingegen nur im geringen Maß möglich, da dies eine erhebliche Verkleinerung des Gebiets MU 4 zur Folge gehabt hätte. Hier weisen die Baumscheiben das notwendige Mindestmaß nach den SöR-Standards auf.

Die Sammelstraßen A und B im restlichen Bereich der Straßen weisen dieselben Querschnitte von 16,6 m, davon sind von Nord nach Süd 4,0 m Gehweg, 4,3 m Flexzone mit Baumscheiben und Fahrradabstellplätzen, 5,5 m Fahrbahn und 2,8 m Gehweg. Die Sammelstraße C hat aufgrund der Anforderung des Busverkehrs und des Schulzentrums eine Breite von insgesamt 18,0 m. Hier befindet sich von Nord nach Süd ein 3,0 m breiter Gehweg, 3,0 m Flexzone mit Baumscheiben und Fahrradabstellplätzen, eine 6,0 m breite Fahrbahn, 3,0 m Flexzone mit Bushaltebucht und Baumscheiben und einem 3,0 m breitem Gehweg vor dem Bildungszentrum.

In den nördlichen Gehwegen der Sammelstraßen befindet sich die Schlitzrinnen für die Regenwasserentwässerung der privaten Bauflächen des urbanen Gebietes, den Sondergebieten und dem eingeschränkten Gewerbegebiet.

Die Wohnstraßen werden als verkehrsberuhigte Bereiche festgesetzt, da hier nach dem Verkehrskonzept - wie in Kapitel I.4.4 erläutert - mehr Raum für zu fußgehende Personen geschaffen werden sollen. Die Wohnstraßen A1, A2, A3 und A4 haben eine Breite von 13,0 m. Die Wohnstraße B hat eine Breite von 20,5 m. Die Wohnstraßen sollen entsprechend der Abbildung 28 im Sinn der klimaangepassten Stadt mit ca. 30 % unversiegelter Fläche ausgeführt werden, festgesetzt im Bebauungsplan werden jedoch nur die Verkehrsflächen sowie die Anzahl der Straßenbäume. Im Planteil sind die öffentliche Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ mit hinweislichen Straßenbegleitgrün und Baumstandorten dargestellt.

Abbildung 28: Ausschnitt Lageplan - Wohnstraßen, Straßenplanung: Gauff Ingenieure, 28.11.2025 Kartengrundlage: Geobasisdaten Bayerische Vermessungsverwaltung

In Ost-West-Richtung werden, um die Durchwegung im Siedlungsbereich zu fördern, Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung „Geh- und Radweg“ bzw. „Gehweg“ festgesetzt. Gehwege sind mindestens 2,5 m breit. Bei einer gemeinsamen Nutzung mit dem Radverkehr ist der Weg mindestens 3,5 m breit.

Der Quartiersplatz sowie die Stadtbalkone werden mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ festgesetzt.

Wege im Park

Im Planteil werden Wege im Park – bis auf die Radschnellverbindung – hinweislich dargestellt und sollen nach dem Wegekonzept (vgl. Kapitel I.4.4 - Wegekonzept) hergestellt werden. Diese hinweisliche Darstellung ist notwendig, um die maximale Flexibilität für die Gestaltung des Parkes zu ermöglichen. Für die drei Hauptwege im Park (hinweislich gelb schraffiert) werden zulässige Wegebreiten festgesetzt, jedoch nicht die Lage. Die Wegebreiten der Geh- und Radwege in Nord-Süd-Richtung betragen 4,0 m. Der dritte Hauptweg, die „Promenade“, welche in Ost-West-Richtung durch die gesamte Parkanlage verläuft, soll als Gehweg (Fahrrad frei) und einer Breite von 3,5 m ausgebildet werden. Im Bebauungsplan ist dieser als „Gehweg“ festgesetzt, da die Freigabe des Fahrradverkehrs nicht über das Planungsrecht geregelt wird, sie ist jedoch im städtebaulichen Konzept verankert.

Zuwegung Bildungszentrum Uffenheimer Straße

Zur Erhöhung der Flexibilität auf dem Schulgrundstück wird ein zusätzlicher Zugang von der Uffenheimer Straße textlich festgesetzt. Dieser soll insbesondere einen weiteren Zugang zur Turnhalle ermöglichen, wenn diese im unteren Bereich der Grundstücksfläche entsteht. Die Turnhalle soll auch Vereinen zur Verfügung stehen. Demnach ist eine Zuwegung innerhalb der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Grünzug 5“ in einer maximalen Breite von 5,0 m zulässig. Da die konkrete Positionierung der Gebäude auf dem Schulgelände im Rahmen der Bauleitplanung nicht festgelegt wird, kann die Lage der Zuwegung zeichnerisch nicht bestimmt werden.

Das Gebiet wird über Fernwärme der N-Ergie mit Wärme versorgt. Die Übergabestationen der Fernwärme in das Gebiet sollen in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 platziert werden. Die Quartiersgaragen werden als einer der ersten Bausteine im Quartier realisiert und eignen sich daher als Standort für Trafostationen/-anlagen und der Übergabenstation.

Um die Stromversorgung im Plangebiet zu sichern, sind mehrere Maßnahmen vorgesehen. In der Sammelstraße A, im Bereich der Baumreihe zwischen den Gebieten MU 1 und MU 2, sowie in der Sammelstraße C auf Höhe des MU 5, wird jeweils eine Trafostation/-anlage standortgebunden festgesetzt. In den Gebieten SO 1, SO 2 und SO 3 sind in die Quartiersparkhäuser jeweils eine Trafostation/-anlage für die Versorgung des Quartiersparkhauses und eine Trafostation/-anlage für die Versorgung des Gebietes zulässig. Die Standorte sowie der Flächenbedarf der Trafostationen sind bereits mit der N-ERGIE abgestimmt. Eine weitere Trafostation ist auf der Fläche für Gemeinbedarf „Bildungszentrum“ vorgesehen. Diese soll auch die Sportanlage unterhalb des Bildungszentrums versorgen. Sollte das Bildungszentrum mit keiner Trafoanlage versorgt werden, ist ein Trafo auf der Fläche für Gemeinbedarf „Sportanlage“ erlaubt. Um eine flexible Versorgung zu ermöglichen sind in allen anderen Baugebieten gebäudeintegrierte Trafoanlagen zulässig.