Planungsdokumente: 4445 B "Tiefes Feld Süd"

Es wird im Tiefen Feld eine städtebaulich und architektonisch anspruchsvolle und verdichtete Bauweise angestrebt.

Das Maß der baulichen Nutzungen lehnt sich an die Baustruktur des städtebaulichen Rahmenplans an. Dabei wird die Festsetzung des Nutzungsmaßes unter Anwendung des §§ 16 und 17 BauNVO i.V.m. §§ 19 und 20 BauNVO getroffen.

Das höchstzulässige Nutzungsmaß ergibt sich in dem urbanen Gebiet mit den Gebieten MU 1 bis MU 5, im eingeschränkten Gewerbegebiet GE(e), im allgemeinen Wohngebiet mit den Gebieten WA 1 bis WA 23 aus der im Planteil festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahl und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse. Auf den Flächen für Gemeinbedarf „Kita 1“, „Kita 2“, „Kita 3“, „Seniorenwohn- und Pflegeheim“ und „Bildungszentrum“ werden die Grundflächenzahl und die Zahl der Vollgeschosse festgesetzt, und in dem Sondergebieten SO 1, SO 2 und SO 3 wird eine Grundflächenzahl und eine mindest und maximale Gebäudehöhe als Wandhöhe bestimmt. Damit ist gem. § 17 Abs. 3 BauNVO das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt.

Festsetzung der Grundflächenzahl bzw. Grundflächen gem. § 19 BauNVO

Überschreitung der Orientierungswerte gem. § 17 Abs. 1 BauNVO

Die Orientierungswerte für die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) gem. § 17 Abs. 1 BauNVO betragen für urbane Gebiete (GRZ 0,8; GFZ 3,0), allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4; GFZ 1,2) für Gewerbegebiete und für sonstige Sondergebiet (GRZ 0,8; GFZ 2,4).

Die im Rahmenplan vorgesehene Dichte überschreitet in den allgemeinen Wohngebieten, im MU 1,MU 3 und MU 4, den Sondergebieten und im Bereich des Bildungszentrums die Orientierungswerte für GRZ und/oder GFZ gem. § 17 Abs. 1 BauNVO. In den restlichen urbanen Gebieten und dem eingeschränkten GE(e) werden die Orientierungswerte eingehalten. Die Überschreitung der GRZ/GFZ-Werte wird aus den folgenden städtebaulichen Gründen für vertretbar angesehen:

Ziel der verdichteten Bauweise im Plangebiet ist die Ausnutzung der neu geschaffenen Verkehrsinfrastruktur (ÖPNV) und eine nachhaltige und sinnvolle Bodennutzung zu gewährleisten. Durch die gezielte Verdichtung der Bebauung wird der Flächenverbrauch pro Wohneinheit reduziert, was ökologisch und ökonomisch vorteilhaft ist.

Die Höhenentwicklung der Baukörper entlang der Südwesttangente ist in dieser Größe erforderlich, um eine abschirmende Wirkung in Bezug auf die Verkehrsimmissionen zu gewährleisten.

Die Ausbildung von einzelnen Hochpunkten sichert die städtebauliche Betonung von öffentlichen Plätzen im Quartier.

Die städtebauliche Qualität des Konzepts ist im ursprünglichen Wettbewerb begründet, dessen Grundstruktur sich in den Festsetzungen wiederfindet. Mit Nachweis gemäß Abstandsflächensatzung (AFS) der Stadt Nürnberg werden bei der nachfolgenden Planung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse eingehalten, da hierdurch eine ausreichende Belichtung und Belüftung sichergestellt wird. Darüber hinaus wurde die Lärmsituation umfangreich berücksichtigt und entsprechende Maßnahmen durch das Vorsehen eines umfangreichen Regelungskonstrukts zum Schutz vor Lärm verbindlich festgesetzt.

Die Überschreitung des Maximalwertes für die GRZ (über 0,8) gem. § 19 Abs. 4 BauNVO in den Sondergebieten und der Fläche für Gemeinbedarf „Bildungszentrum“ ergibt sich aus den besonderen städtebaulichen Gründen. Die Sondergebiete dienen der Unterbringung von Quartiersparkhäusern und sind Teil der Lärmschutzbebauung entlang der Straße „Am Tiefen Feld“. Daher ist eine sehr hohe Auslastung der GRZ (0,9) notwendig, um genügend Stellplätze unterzubringen und einen durchgehenden Lärmschutz zu ermöglichen. Dem Bildungszentrum wird mit einer GRZ von 0,9 die notwendige Flexibilität eingeräumt, um alle notwenigen Einrichtungen unterzubringen, welche in der Regel einen hohen Versiegelungsgrad besitzen (Schulgebäude, Turnhallen, Allwetterplätze, Pausenhof usw.). Dennoch wird sichergestellt, dass mindestens 10 % der Grundfläche unversiegelt bleibt.

Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden durch den großen Grünanteil in räumlicher Nähe zur verdichteten Bebauung im Plangebiet ausgeglichen. Die öffentlichen Grünflächen dienen unter anderem der zukünftigen Bewohnerschaft zum Aufenthalt. Auch werden an den Gebäuden selbst, durch die festgesetzte Dachbegrünung und den sonstigen Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung die Auswirkungen minimiert bzw. ausgeglichen.

Überschreitungen der GRZ nach § 19 BauNVO

Nach § 19 Abs. 4 BauNVO kann die in § 17 Abs. 1 BauNVO festgesetzte GRZ durch die Grundflächen von beispielsweise Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8.

In dem Plangebiet ist eine Überschreitung der GRZ über das gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 festgelegte Maß hinaus nicht zulässig.

Für das urbane Gebiet ergibt sich somit eine GRZ von 0,8 gem. § 19 Abs. 4 BauNVO und im allgemeinen Wohngebiet eine GRZ von 0,6; 0,75 und 0,8 gem. § 19 Abs. 4 BauNVO. Damit soll sichergestellt werden, dass in den urbanen Gebieten und den WA 2, WA 4, WA 10 und WA 11 20 % und im anderen Gebieten im allgemeinen Wohngebiet mindestens 25 % der Bauflächen unversiegelt bleiben, begrünt werden und für private Baumpflanzungen zur Verfügung stehen. In den allgemeinen Wohngebieten gilt darüber hinaus die Vorgabe, dass die unterirdischen Gebäudeteile nicht über den oberirdischen hinausragen dürfen.

Flächen für den Gemeinbedarf

Die GRZ in den Flächen für den Gemeinbedarf ist so festgesetzt, dass ein gewisser Spielraum für die baulichen Anlagen besteht. Für die Realisierung des Bildungszentrums ist größtmögliche Flexibilität des Versiegelungsgrads erforderlich. Die GRZ von 0,9 ermöglicht diese Flexibilität und reduziert durch unversiegelte Flächen einen möglichen Hitzeinseleffekt.

Um dem Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen im Plangebiet Rechnung zu tragen und für die geplante Nutzung einen zeitgemäßen und ausreichend großen Baukörper errichten zu können, wird auf den Flächen für den Gemeinbedarf „Kita 1“, „Kita 2“ und „Kita 3“ eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Durch die Festsetzung der Geschossigkeit von zwei bis maximal vier Geschossen, lassen sich in den Gebäuden noch weitere soziale Nutzungen unterbringen.

Die vorgesehene Fläche für das Pflegeheim auf der Fläche für Gemeinbedarf „Seniorenwohn- und Pflegeheim“ orientiert sich mit der GRZ von 0,5 und der Anzahl von vier bis fünf der Vollgeschosse an dem Versieglungsgrad und der Geschossigkeit der Wohnbebauung im Plangebiet.

In der Fläche für Gemeinbedarf „Sportanlage“ ist keine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Es soll jedoch auf der Fläche ein Funktionsgebäude für die Schul- und Vereinssportnutzung realisiert werden, welches eine Grundfläche von ca. 750 m² aufweisen wird. Da ein solches Funktionsgebäude auf der Fläche generell zulässig ist und keine Festsetzung einer Grundfläche notwendig ist, wird hier darauf verzichtet. Das Funktionsgebäude nimmt optisch somit nur eine untergeordnete Bedeutung gegenüber der gesamten Sportanlage.

Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse

Nach § 16 Abs. 4 BauNVO können Mindestmaße und Höchstmaße für die Bestimmung der Zahl der Geschosse festgelegt werden. Diese Möglichkeit wird genutzt, um das Gebiet flächensparend zu entwickeln, die Versiegelung zu reduzieren und eine dem Standort eines Quartierzentrums angemessene Bebauungsdichte zu erreichen. Weiterhin sind in Richtung Südwesttangente und entlang der Straße „Am Tiefen Feld“ die Gebäudehöhen für die Bewältigung des Lärmschutzes relevant. Die Planung sieht im Gebiet WA 1, in dem urbanen Gebiet und in dem eingeschränkten GE(e) eine mindestens und auch zwingende viergeschossige (12 m) hohe Bebauung als Lärmschutzbebauung vor. Diese Höhe war auch Grundlage für die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan. Eine Ausnahme bildet hiervon das MU 1.

Abbildung 25: Schemaschnitt MU 1; Darstellung Höhenunterschied Sammelstraße A und Straße „Am Tiefen Feld“ © Stadt Nürnberg, Stadtplanungsamt

Aufgrund der Topographie ist hier ein Höhenunterschied von bis zu ca. 5,0 m zwischen der Straße „Am Tiefen Feld“ und der Sammelstraße A vorhanden. Daher reicht eine viergeschossige Bebauung im MU 1 nicht aus, um die notwendige 12 m hohe Lärmschutzbebauung entlang der Straße „Am Tiefen Feld“ zu generieren. Im MU 1 ist eine fünf- bis sechs Geschossigkeit festgesetzt, um den schalltechnischen Belangen nachzukommen. In den sonstigen urbanen Gebieten ist eine Mindestgeschossigkeit von vier Geschossen festgesetzt und es sind bis zu fünf Vollgeschosse zulässig. Im eingeschränkten Gewerbegebiet ist die Realisierung einer städtebaulichen Dominante mit einer Geschossigkeit von bis zu acht Vollgeschossen an einem Hochpunkt möglich.

Im MU 2 ist zwar auch ein Höhenunterschied zwischen den oben genannten Straßen vorhanden. Hier handelt es sich bei dem Erdgeschoss hin zur Sammelstraße A voraussichtlich um kein Vollgeschoss.

Zur Umsetzung der von Hausgruppen, wie Reihenhäuser oder Doppelhäuser, ist in den Gebieten WA 2, WA 4, WA 10 und WA 11 eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung angedacht. In den Gebieten WA 6, WA 7, WA 8, WA 9, WA 13 und WA 14 ist eine drei- bis viergeschossige Bebauung vorgesehen. In dem WA 5 und WA 15 ein bis zu fünfgeschossiger Hochpunkt zur öffentlichen Parkanlage möglich.

Die Bebauung an den Stadtbalkonen in den Gebieten WA 3 und WA 12 sind als vier- bis sechsgeschossiger Hochpunkte auszuführen und markieren somit den Eingang in den Stadtteilpark „Tiefes Feld“. Die Blockrandbebauung in den Gebieten WA 16 bis WA 23 weist eine urbane Dichte mit vier bis fünf Geschossen auf. In den Gebieten WA 18, WA 20, WA 22 und WA 23 sind Hochpunkte als städtebauliche Akzentuierung der Plätze von sechs bis sieben Geschossen vorgesehen.

Festsetzung der Höhe des Erdgeschossfußbodens

Es wird festgelegt, dass der Erdgeschossfußboden maximal 0,3 m über den jeweiligen Höhenbezugspunkten der Oberkante der nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsfläche liegen darf, bezogen auf den Zugang zum jeweiligen Gebäude oder Gebäudeteile. Demnach kann es sein, dass in einem Gebäude mit mehreren Zugängen, diese sich auf unterschiedliche Höhenbezugspunkte beziehen müssen. Die nächstgelegene öffentliche Verkehrsfläche umfasst Straßen, verkehrsberuhigte Bereiche sowie Geh- und Radwege. Daher können z.B. in den WA 16 bis WA 23 die Erschließung der einzelnen Gebäude im Block über Zugänge von unterschiedlichen Seiten erfolgen.

Diese Festsetzung dient dazu, die Gebäudehöhe und die Sockelhöhe aus städtebaulichen Gründen zu begrenzen und den städtebaulichen Entwurfsgedanken „das Haus auf der Parzelle“ vgl. Kapitel I.4.1 zu stärken. Ziel dieses Entwurfsprinzips ist es, eine lebendige städtebauliche Struktur zu ermöglichen, indem unterschiedliche Gebäudehöhen und Fassadengestaltungen eine abwechslungsreiche und ansprechende Stadtlandschaft schaffen. Das einzelne Gebäude in der Reihe oder im Block wird so durch unterschiedliche Attika- und Geschosshöhen, Gestaltungsoptionen sowie leichten Vor- und Rücksprüngen hervorgehoben und so ein kleinteiliges Stadtbild erzeugt.

Im MU 1 und MU 2 wird aufgrund der Höhenunterschiede zwischen der Straße „Am Tiefen Feld“ und der Sammelstraße A auf diese Festsetzung verzichtet.

Lichte Höhe des Erdgeschosses

In den Gebieten MU 1 bis MU 5 sowie dem eingeschränkten Gewerbegebiet muss die lichte Höhe des Erdgeschosses, welche zu der Straße „Am Tiefen Feld“ zeigt, mindestens 3,5 m betragen. Hierdurch soll in diesen Baugebieten die Nutzung entsprechend den in diesen Bereichen städtebaulich notwendigen Nichtwohnnutzungen unterstützt und dauerhaft gesichert werden. Die lichte Höhe von Räumen ist das Maß zwischen Fußbodenoberkante und Deckenunterkante je im fertigen Zustand. Die Ausbildung dieser Sockelzone und die Belebung des öffentlichen Raums durch die Nutzungen ist ein wichtiges städtebauliches Ziel am künftigen Quartiersplatz und in dessen Umgebung.

Überschreitung der GFZ im allgemeinen Wohngebiet und urbanen Gebiet

Im allgemeinen Wohngebiet und im urbanen kann die GFZ für die Realisierung von Gemeinschaftsräumen sowie ebenerdigen Räumen im Hauptgebäude zur Aufbewahrung von Fahrrädern, Kinderwagen und anderen Mobilitätshilfen überschritten werden.

Es soll dadurch attraktiv werden, die Fahrradabstellplätze ebenerdig im Gebäude unterzubringen und damit eine durchgrünte Gestaltung der privaten Freiflächen zu fördern. Gemeinschaftsräume müssen ebenso nicht auf die GFZ angerechnet werden, um ein soziales Miteinander im Quartier zu fördern.

Wandhöhe der Parkhäuser

In den Sondergebieten SO 1, SO 2 und SO 3 wird eine Mindest- und Maximalhöhe der Gebäude festgesetzt, da die Geschosshöhen im Garagenbau sich von dem im Wohnbau stark unterscheiden. Die Höhen beziehen sich für das SO 1 und das SO 2 auf die Straße „Am Tiefen Feld“ um mit der Mindesthöhe von 12 m den Schallschutz für die dahinterliegende Wohnbebauung zu gewährleisten. Die Mindesthöhe im SO 3 bezieht sich auf die Sammelstraße C und liegt bei ca. 309,11 m. ü. NHN (vgl. Straßenplanung Gauff). Die Maximalhöhe von 18 m ermöglicht eine effiziente Auslastung und fügt sich städtebaulich in das Gesamtkonzept ein. Die Gebäudehöhe wird als Wandhöhe festgesetzt. Die Ermittlung der Wandhöhe ergibt sich aus Art. 6 Abs. 4 BayBO. Bezugspunkt für die Ermittlung der Wandhöhe ist im Bereich der Sondergebiete SO 1 und SO 2 die Verkehrsfläche der Straße „Am Tiefen Feld“. Die Höhenplanung der Straße liegt vor. Der Höhenbezugspunkt für die beiden Sondergebiete an der Straße, der Höhenbezugspunkt für das SO 1 liegt bei ca. 307.95 m ü. NHN, was einer Mindestwandhöhe von ca. 319,95 m ü. NHN entspricht. Das SO 2 liegt bei ca. 307.99 m ü. NHN und daher liegt das Mindestmaß der Wandhöhe bei ca. 319,99 m ü. NHN.

Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden

Das Ziel der Regelung zur maximalen Anzahl von Wohneinheiten in Wohngebäuden ist es, im Tiefen Feld angemessene Wohnungsgrößen zu realisieren. Gebäude mit Mikroappartements und der damit verbundenen hohen Dichte sollen reduziert werden. Gleichzeitig wird die Bereitstellung von größeren Wohnungen, die für Familien geeignet sind, gefördert.

Dies stützt auch das Prinzip des „Haus auf der Parzelle“. Nach diesem Konzept wird ein Wohngebäude mit einem eigenen Eingang und eigenem Treppenhaus definiert. Es können mehrere Wohngebäude auf einem Baufeld stehen. Die Berechnungsgrundlage beruht auf einem sogenannten Vierspänner: Ein Erschließungskern (Treppe und ggfs. Aufzug) erschließt in jedem Geschoss demnach bis zu vier Wohneinheiten. Die Festsetzung lässt genügend Spielraum für eine variable Grundrissgestaltung.

In den Gebieten WA 1, WA 5 bis WA 9 und WA 13 bis WA 15 ist die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude auf maximal 16 zu beschränken. In den Gebieten WA 3 und WA 12 beträgt die Obergrenze 24 Wohneinheiten pro Wohngebäude. Für die Gebiete WA 16, WA 17, WA 19 und WA 21 liegt die maximale Anzahl bei 20 Wohneinheiten pro Wohngebäude. In den Gebieten WA 18, WA 20, WA 22 und WA 23 ist die Anzahl der Wohneinheiten pro Wohngebäude auf maximal 28 zu begrenzen.

Die unterschiedlichen Höchstgrenzen der Wohneinheiten tragen zur heterogenen Gestaltung des Quartiers mit verschiedenen Gebäudetypologien bei.

Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts werden im Plangebiet unterschiedliche Bauweisen festgesetzt: die offene Bauweise, die geschlossene Bauweise sowie eine abweichende Bauweise gemäß § 22 BauNVO. Diese Differenzierung dient der Realisierung verschiedener Gebäudetypologien und unterstützt die angestrebte Vielfalt an Wohnformen und Nutzungen. Ziel ist es, ein Quartier mit hoher städtebaulicher Qualität und sozialer Durchmischung zu schaffen, das unterschiedliche Zielgruppen anspricht.

Offene Bauweise

In den Gebieten WA 2 bis WA 15 gilt die offene Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO mit einer maximalen Gebäudelänge von 50 m. Dies ermöglicht eine aufgelockerte Struktur gemäß dem Rahmenplan. Die Größe und Lage der Gebäude wird zusätzlich über das Maß der baulichen Nutzung und die Baugrenzen gesteuert. Um die im städtebaulichen Rahmenplan vorgesehenen Eigenheimbau zu realisieren, sind in den Gebieten WA 2, WA 4, WA 10 und WA 11 mit der Festsetzung DH nur Doppelhäuser und Hausgruppen (z.B. Reihenhäuser) vorgesehen. Einzelhäuser sind in diesen Baufeldern nicht zulässig.

Geschlossene Bauweise

In den Gebieten SO 3, MU 3 und MU 4 ist die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Die Baugebiete MU 3 und MU 4 liegen direkt am Quartiersplatz und übernehmen eine besondere städtebauliche Funktion: Sie fassen den Platz räumlich und bilden zugleich einen Teil des Lärmschutzriegels für die dahinterliegende Wohnbebauung. Das SO 3 bildet zusammen mit dem GE(e) eine Art Block und wird daher auch in geschlossener Bauweise festgesetzt.

Abweichende Bauweise a

In den Gebieten WA 1, WA 16 – WA 23, MU 1, MU 2, MU 5, GE(e) sowie SO 1 und SO 2 wird gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO die abweichende Bauweise „a“ festgesetzt. Es gilt die geschlossene Bauweise mit der Abweichung, dass nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen an seitliche Grundstücksgrenzen herangebaut werden muss. In der geschlossenen Bauweise sind Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand zu errichten. Dieser Grenzabstand bezieht sich auf die seitlichen Grundstücksgrenzen vgl. § 22 Abs. 3 BauNVO.

Blockrand

In den Gebieten WA 16 bis WA 23 sollen nach dem städtebaulichen Konzept die Typologie eines Blocks realisiert werden. Die Blocktypologie schafft klare Raumkanten und abgegrenzte Innenhöfe, welche Privatheit für die Bewohnerschaft generieren. Dies soll durch die Festsetzung auch bei einer eventuellen Aufteilung der Baufelder in unterschiedliche Grundstücke, ermöglicht werden. Der Block wird von mehreren Seiten erschlossen (vgl. Kapitel I.5.3). Die Blöcke sind mindesten zwei, in den meisten Fällen von drei Verkehrsflächen umgeben, welche alle für die Erschließung verwendet werden können. Daher handelt es sich bei den Seiten des Blockes mit den Geh- und Radwegen auch nicht um seitliche Grundstücksgrenzen. Seitliche Grundstücksgrenzen können nur innerhalb des Baufeldes und zu den öffentlichen Grünflächen zugewandten Seiten entstehen. Da sich zu den Grundstücksseiten an den öffentlichen Grünflächen jedoch Baugrenzen befinden, wäre hier ein Heranbauen im Sinne der geschlossenen Bauweise nicht möglich. Bei Bestimmung der Bauweise kann jedoch neben dem § 22 Abs. 4 BauNVO (abweichende Bauweise) auch der § 23 BauNVO (überbaubare Grundstücksfläche) nutzbar gemacht werden und die abweichende Bauweise durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen unter Verwendung von Baulinien und/oder Baugrenzen bestimmt werden. Daher wird die abweichende Bauweise „a“ festgesetzt, sodass nur an seitliche Grundstücksgrenzen innerhalb der überbaren Grundstücksflächen herangebaut werden muss. Durchgänge des Blockrandes sind möglich, wenn sich diese nicht an den seitlichen Grundstücksgrenzen befinden. Durch die Festsetzung der abweichenden Bauweise „a“ entfällt die Nachweispflicht für Abstandsflächen an seitlichen Grundstücksflächen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen.

Schallschutzriegel

Die abweichende Bauweise in WA 1, MU 1, MU 2, MU 5, GE(e) sowie SO 1, SO 2 verfolgt das Ziel nach Norden eine klare Raumkante und Abgrenzung des Quartiers zu geschaffen und fördert die Ausbildung des Lärmschutzriegels (vgl. Kapitel I.5.5)

Da in den oben genannten Baufeldern Baugrenzen teilweise verhindern, dass an die seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden kann, wird hier auch die abweichende Bauweise „a“ festgesetzt. Es ist möglich, dass diese Gebiete im Rahmen der Umlegung geteilt werden. Bei einer Teilung soll an die dadurch entstehenden seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden, sodass ein geschlossener Schallschutzriegel entsteht.

Ergänzend müssen entlang der nördlichen Gebäudekante Lärmschutzwände zwischen den Gebäuden entstehen. Diese müssen eine Höhe von mindesten 12,0 m Höhe besitzen (vgl. Kapitel I.5.21.1.a). Zwischen dem WA 1 und dem MU 1 befindet sich die Lärmschutzwand auf der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Grünzug 1“. Diese Vervollständigt den Lärmschutzriegel und soll mit einer Schleuse für den Fuß- und Radverkehr ausgebildet werden.

Abbildung 26: Erläuterung der Einordung der seitlichen Grundstücksgrenzen am Beispiel des GE(e); Bebauungsplan, Arbeitsstand November 2025; Stadt Nürnberg: Kartengrundlage: Geobasisdaten © Bayerische Vermessungsverwaltung

Baulinien

Baulinien sind an den Stellen festgesetzt, an denen übergeordnete Raumbezüge vor allem aus städtebaulichen Gründen erwünscht sind. Im Bereich der Gebiete MU 1 bis MU 5, SO1 und SO 2 sowie dem eingeschränkten Gewerbegebiet bilden sie zusammen mit den vorgesehenen Lärmschutzwänden eine zusammenhängende Raumkante zur künftigen Straße „Am Tiefen Feld“. Darüber hinaus werden durch diese Raumkante die Lärmimmissionen für die rückwärtige Wohnbebauung abgeschirmt. Im Bereich des Notausstiegs der U-Bahnstation (MU 1) wird auf die Festlegung einer Baulinie verzichtet, um eine Umbauung des Notausstiegs zu ermöglichen.

Weitere Baulinien an den Zugangsstraßen an den jeweiligen Ost und Westseiten der an die Verkehrsfläche angrenzenden Gebiete (MU 3, MU 4 und SO 1 und SO 2) dienen dem Schallschutz des dahinterliegenden Quartiers- Der Quariersplatz im Zentrum der Straße „Am Tiefen Feld“ ist im Osten (MU 4) und Westen (MU 3) mit Baulinien gefasst, um diesen städtebaulichen Raum klar zu fassen, analog zu den Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 4445 A. Auch im Süden des Quartiersplatzes wird aus diesem Grund der Hochpunkt des WA 18 mit einer Baulinie gesichert. Die Hochpunkte im WA 22 und WA 23 sollen durch Baulinien den öffentlichen Verkehrsraumstädtebaulich rahmen.

Baugrenzen

Bis auf die Fläche für Gemeinbedarf „Bildungszentrum“ und „Sportanlage“ werden auf den Baufeldern Baugrenzen festgesetzt, die unterschiedliche Baukörper ermöglichen. Die Baufelder wurden dabei teilweise großzügig gewählt, so dass zusammen mit der Anzahl der Vollgeschosse innerhalb der Baufelder unterschiedliche Gebäudetypologien für verschiedene Wohnhaustypen entstehen können. Dies ist insbesondere im Bereich entlang der Straße „Am Tiefen Feld“ sowie im Westen des Plangebiets von Bedeutung, da hier innerhalb der Gebäudetypologie auf die Anforderungen des passiven Lärmschutzes reagiert werden muss.

Die Baugrenzen im allgemeinen Wohngebiet rücken mindestens 2,0 m von den öffentlichen Verkehrsflächen ab. Diese Vorgartenzonen bilden den Übergang von privater und öffentlicher Fläche und erhöhen die Qualität von Wohnräumen im Erdgeschoss. Die Ausnahme hiervon bildet im WA 18 der Bereich, in dem der Hochpunkt vorgesehen ist. Hier liegt die Baulinie direkt an der Grundstücksgrenze, um den Quartiersplatz städtebaulich zu fassen. Es würde sich hier z.B. eine nicht störende gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss anbieten.

Entlang der Wohnstraße B variiert der Abstand der Baugrenzen und Baulinien hin zum öffentlichen Raum stärker als in dem sonstigen allgemeinen Wohngebiet. Damit soll die dichte Blockrandbebauung aufgelockert und eine differenzierte Blickbeziehung hergestellt werden.

Überbaubare Grundstücksflächen

Im Rahmenplan sind die Baukörper in den WA 16 bis 23 mit 13 m Tiefe dargestellt. Mit diese Gebäudetiefe lassen sich durchgesteckte Wohnungsgrundrisse gut realisieren, um ein angenehmes Wohnen im Block zu ermöglichen (vgl. Typologie Block Kapitel I.4.1).

Der Bauraum im Bebauungsplan beträgt, bis auf die Bereiche der Hochpunkte, ca. 14 m und ist daher etwas weiter gefasst als die Gebäudetiefen im Rahmenplan dargestellt. Dadurch ermöglichen die Baugrenzen die notwendige Flexibilität, um eine vertikale Gliederung und somit eine Differenzierung der einzelnen Gebäude im Block im Sinne des Konzeptes „Hauses auf der Parzelle“ (vgl. städtebauliche Gestaltung „Haus auf der Parzelle“ Kapitel I.4.1) vorzunehmen. Die inneren Baugrenzen sichern auch den grünen Innenhof der Blöcke. Da diese auch nicht unterbaut werden dürfen, und keine baulichen Anlagen errichtet werden, können hier besonders wertvolle begrünte Freiflächen entstehen und Baumstandorte ermöglicht werden, wo die Bäume gute Wachstumsbedingungen haben.

Deswegen sollen auch Feuerwehrzufahren im Inneren der Blöcke entsprechend dem Rettungskonzept vermieden werden. Bei durchgesteckten Wohnungen ist der 2. Rettungsweg über Anleitern an den äußeren Fassadenseiten der Blöcke gewährt. Auch in dem anderen Gebieten des allgemeinen Wohngebiets, soll die Rettung über die straßenseitige Fassadenseite erfolgen, um die privaten Grünflächen nicht durch Feuerwehrzufahrten zu belasten.

Am Schulstandort wurde die Grundflächenzahl (GRZ) gegenüber dem vorherigen Billigungsstand des Bebauungsplans von 1,0 auf 0,9 reduziert. Trotz dieser Anpassung bleibt die GRZ weiterhin hoch und gewährleistet die erforderliche Flexibilität für die Realisierung des Bildungszentrums auf dem vorgesehenen Baufeld, da der konkrete Realisierungszeitraum derzeit noch nicht feststeht.

Zur weiteren Sicherung dieser Flexibilität wird auf die Festsetzung einer Baugrenze verzichtet, um die architektonische Gestaltung nicht unnötig einzuschränken. Die Sportanlagen werden auf dem Grundstück durch eine Fläche für Nebenanlagen mit der Zweckbestimmung „Sportanlage“ verortet, da deren Schallemissionen im Schallgutachten berücksichtigt werden.

Die Reduzierung der GRZ stellt sicher, dass mindestens 10 % der Grundstücksfläche unversiegelt bleiben. Dies trägt zur ökologischen Qualität des Schulstandorts bei und fördert eine gute Aufenthaltsqualität auf dem Schul- und Spielhof. Ein Testentwurf des Bildungszentrums, der auf den Vorgaben des Hochbauamts und des Schulamts basiert zeigt, dass die Umsetzung der Schulgebäude möglich ist.

Balkone und Terrassen

Balkone sind im gesamten Gebiet ab dem 1. Obergeschoss zulässig. Im urbanen Gebiet, dem WA 1 bis WA 15 sind Balkone nur innerhalb der Baugrenzen zulässig, eine geringfüge Abweichung gemäß § 23 BauNVO ist zulässig. In diesen Gebieten bieten die weit gefassten Baugrenzen eine hohe Flexibilität und daher sind hier auch großzügige Balkone gut unterzubringen. Die privaten Flächen außerhalb der Baugrenzen stehen für private Kinderspielflächen und Grünanlagen für das jeweilige Grundstück zur Verfügung und sollen daher nicht durch hereinragende Balkone in ihrer Funktion gestört werden.

In den Gebieten WA 16 bis WA 23 und in der Fläche für Gemeinbedarf „Seniorenwohn- und Pflegeheim“ gibt es hierfür eine Abweichung, da die Baugrenzen nicht so weit gefasst sind wie in den anderen Gebieten. Hier können an den äußeren Fassadenseiten des Blockes Balkone maximal 2,0 m über die Baugrenze hinausragen. Diese Balkone dürfen dabei maximal ein Drittel der Fassadenlänge ausmachen. Diese Überschreitung wird gewährt, da in diesen WAs die vertikale Gliederung, durch eine vorspringende Fassade o. ä., der Unterbringung von Balken Vorrang gewährt wird. Balkone, welche Baugrenzen überschreiten, sollen aber nicht das gestaltgebende Element der Gebäude darstellen, sondern sich der Architektur unterordnen, daher dürfen sie nur maximal ein Drittel der Fassadenlänge ausmachen. Abstandsflächenrelevante Balkone dürfen die maximal zulässige Abstandsfläche nicht überschreiten. In der Fläche für Gemeinbedarf „Seniorenwohn- und Pflegeheim“ ist diese Ausnahme städtebaulich vertretbar, da die Baugrenze auf diesem Baufeld etwa 7,5 m von der angrenzenden Wohnstraße zurückversetzt wurde. In diesem Bereich entsteht eine funktionale Vorzone, die unter anderem für Krankentransporte genutzt werden kann.

In den Gebieten WA 16 bis 23 sind Terrassen mit einer maximalen Überschreitung von 2,0 m über die Baugrenze zulässig, es gilt die gleiche Begründung wie oben aufgeführt.

Die übrigen Baugrenzen sind großzügig bemessen, sodass dort keine Überschreitungen erforderlich sind. Es besteht ausreichend Spielraum für die bauliche Umsetzung innerhalb der festgelegten Grenzen. Terrassen dürfen im gesamten Gebiet eine Größe von 9,0 m² nicht überschreiten, da die privaten Freiflächen nicht nur für die einzelnen Wohnungen zur Verfügung stehen sollen, sondern auch angeregt werden soll gemeinschaftliche private Freiflächen, wie teilweise hinweislich in der Planzeichnung dargestellt, zu ermöglichen.

Keller/ Unterbauung

Bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche sind im allgemeinen Wohngebiet nur unterhalb der darüber liegenden Geschosse zulässig. Da im allgemeinen Wohngebiet keine Tiefgaragen erlaubt sind, werden in den Untergeschossen nur mögliche Abstellräume, Technikräume und andere Nutzflächen untergebracht. Daher ist es nicht notwendig, hier eine größere Unterbauung zuzulassen und auch im Sinne des Flächensparens und zum Schutz des Bodens, sind keine weiteren Eingriffe zulässig.

In den sonstigen Baugebieten sind bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche erlaubt, da sich z.B. im urbanen Gebiet und im eingeschränkten Gewerbegebiet weiterhin Tiefgaragen befinden können.

Aus Sicherheitsgründen ist zwischen Kellergeschossen/Tiefgaragen und der Außenwand der U-Bahnbauwerke ein Abstand von 3,0 m einzuhalten. Da in den Gebieten MU 1, MU 2, dem eingeschränkten Gewerbegebiet und im SO 3 Teile der Baufelder über dem U-Bahnbauwerke liegen, sind hier vollflächige Unterkellerungen nicht möglich.