Planungsdokumente: 4445 B "Tiefes Feld Süd"

Auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB werden im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 4445 B „Tiefes Feld Süd“ unter Berücksichtigung der geplanten Nutzungsziele ein allgemeines Wohngebiet (WA) mit den Gebieten WA 1 bis WA 23, ein urbanes Gebiet mit den Gebieten MU 1 bis MU 5, ein eingeschränktes Gewerbegebiet GE(e), Sondergebiete SO 1, SO 2 und SO 3 mit der Zweckbestimmung „Quartiersgarage“ sowie Flächen für Gemeinbedarf mit unterschiedlichen Zweckbestimmungen festgesetzt.

In dem allgemeinen Wohngebiet sind Wohngebäude, Läden, welche der Versorgung des Gebiets dienen, Schank und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Die planungsrechtliche Möglichkeit zur Ansiedlung der weiteren Nutzungen sorgt für eine gewünschte Durchmischung im Gebiet und zielt auf kurze Wege im Alltag ab. Demnach sind neben den konkret geplanten Kindertagesstätten und dem Seniorenwohn- und Pflegeheim auf den Flächen für den Gemeinbedarf auch weitere Einrichtungen für soziale Zwecke im Plangebiet zulässig.

Darüber hinaus sind in diesen Gebieten ausnahmsweise Anlagen für kirchliche Zwecke, Verwaltungen und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen. Diese Nutzungsarten beeinträchtigen das Wohnen nicht und fördern die Durchmischung. Bei starker Häufung könnten sie jedoch die Wohnqualität mindern, da sie über das Quartier hinaus attraktiv sind und zusätzlichen Verkehr verursachen können. Zu Sicherung der angestrebten Wohnqualität (u.a. kein Durchgangsverkehr möglich, Mischverkehrsflächen mit hoher Aufenthaltsqualität) und zur Vermeidung von Nutzungskonflikten sind im allgemeinen Wohngebiet Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig, bzw. auch nicht ausnahmsweise zulässig. Mit diesen Festsetzungen soll erreicht werden, dass gebietsfremder Ziel- und Quellverkehr, der bei den ausgeschlossenen Nutzungen in größerem Umfang zu erwarten wäre, weitgehend vermieden wird.

Im urbanen Gebiet sollen möglichst viele Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung räumlich eng beieinanderliegen. Das urbane Gebiet stellt sich als Gebietstyp grundsätzlich flexibel hinsichtlich der zulässigen Nutzungen dar. Im Sinne der BauNVO dient es dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die keine störenden Auswirkungen auf die Wohnnutzung haben. Die Wohnnutzung hat eine zentrale Funktion im urbanen Gebiet. Im Gegensatz zum Mischgebiet ist keine Gleichgewichtigkeit der Nutzungen erforderlich. Eine Nutzungsmischung muss jedoch gewahrt bleiben, wobei keine der Hauptnutzungsarten vollständig ausgeschlossen werden darf.

In dem urbanen Gebiet (MU 1 bis MU 5) sind, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Wohnnutzunge sind mit den folgenden Einschränkungen zulässig.

Beschränkungen von Wohnnutzungen im urbanen Gebiet

In dem Gebiet MU 1 sind aufgrund der negativen Auswirkungen auf gesunde Wohnverhältnisse Wohnnutzungen innerhalb der im Plan nachrichtlich übernommenen Fläche der U-Bahntrasse (Tunnel) nicht zulässig. In dem Gebiet MU 1 und MU 2 sind aus eben diesen erschütterungstechnischen Gründen Wohnnutzungen nur ausnahmsweise im Erschütterungsbereich der U-Bahntrasse zulässig, wenn diese die Anforderungen gemäß § 2 Nr. 21 der Satzung einhalten. Ab einem Abstand von 18 m zu den Außenwänden der Tunnelbauwerke der U-Bahntrasse sind Wohnnutzungen im MU 2 allgemein zulässig. Diese Gebäudeteile müssen, wenn sie nicht von denen, die sich im Erschütterungsbereich befinden, entkoppelt sind, auch den Anforderungen gemäß § 2 Nr. 21 der Satzung erfüllen.

In den Gebieten MU 2 und MU 5 sind Wohnnutzungen in den Erdgeschossen in Bezug auf die Straße „Am Tiefen Feld“ nur ausnahmsweise zulässig. In den Erdgeschosszonen im Norden der Baufelder sollen publikumswirksame Nutzungen etabliert werden, um im künftigen Zentrum vom Tiefen Feld kleinteilige „urbane“ Nutzungen zu ermöglichen und die Erdgeschosszone zu beleben. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der möglichen Übersättigung von gewerblichen Nutzungen ist die Wohnnutzung im Erdgeschoss entlang der Straße „Am Tiefen Feld“ im MU 2 und MU 5 ausnahmsweise zulässig. Im MU 1 ist eine Wohnnutzung im gesamten Erdgeschoss unzulässig und um eine Belebung des Quartiersplatzes hervorzurufen, sind im Gebiet MU 3 und MU 4 in dem gesamten Erdgeschoss keine Wohnnutzungen zulässig.

Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten, Tankstellen

Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie Tankstellen sind auch nicht ausnahmsweise zulässig. Mit diesen Festsetzungen soll erreicht werden, dass gebietsfremder Ziel- und Quellverkehr, der bei den ausgeschlossenen Nutzungen in größerem Umfang zu erwarten wäre, weitgehend vermieden wird. Der Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes resultiert aus der hohen Nachfrage nach Wohnnutzung. Zudem soll der negative Effekt von Vergnügungsstätten auf die angrenzende Wohnbebauung und die Bewohner vermieden werden.

Vergnügungsstätten sind erfahrungsgemäß Betriebe mit geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke. Sobald sich in einem Gebiet eine oder mehrere dieser Nutzungen ansiedeln, verliert das Gebiet nach Erfahrung den Attraktivitätswert für konventionelle Gewerbebetriebe – ein Phänomen, das als „Trading-Down-Effekt“ bekannt ist. Um solchen Entwicklungen vorzubeugen, werden Nutzungseinschränkungen eingeführt.

Darüber hinaus hat der Stadtrat der Stadt Nürnberg am 26.10.2016 das gesamtstädtische Vergnügungsstättenkonzept beschlossen. Dieses stellt ein städtebauliches Konzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB dar. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten im Geltungsbereich des Bebauungsplans entspricht den Ergebnissen dieses Konzepts und setzt es in konkretes Planungsrecht um.

Zudem soll durch den Ausschluss von Tankstellen verhindert werden, dass sich Betriebe ansiedeln, die aufgrund ihrer Nutzungsart und des damit verbundenen Verkehrsaufkommens Probleme für die geplanten Wohnnutzungen verursachen könnten. Außerdem würde der Flächenbedarf solcher Betriebe die angestrebte städtebauliche Verdichtung behindern.

Mit der gezielten Festlegung gewerblicher Nutzungen wird zudem ein Beitrag zur Deckung des hohen Gewerbeflächenbedarfs in Nürnberg geleistet und auf die Immissionssituation reagiert.