Der Gebäudebestand entspricht der städtebaulichen Struktur des Bebauungsplans. Aus betrieblichen Gründen finden eine bauliche Ergänzung und Nachverdichtung statt. Die Gemeinde will damit die erwünschte Verdichtung und Weiterentwicklung des Gebiets in Richtung arbeitsplatzintensive Gewerbebetriebe fördern. Hierfür werden einzelne Lockerungen vorgenommen, um eine bessere Ausnutzung des gewerblichen Baugrundstückes zu ermöglichen.
Die Baudichte wird gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ) sowie durch Wandhöhe, Firsthöhe und Höhenbezugspunkte geregelt. Eine Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) ist in diesem Zusammenhang nicht mehr erforderlich – zumal diese im Gewerbebau mit seinen stark differierenden Anforderungen an die Geschoßhöhe wenig zielgenau ist. Eine Nutzung der Obergeschosse für Büronutzungen ist im Sinne des Flächensparens durchaus gewünscht.
Es wird lediglich eine zusammenfassende überbaubare Grundstücksfläche (statt bisher zwei Bauräume) festgesetzt, um auch für die Zukunft eine hohe Flexibilität bei der Ausnutzung des Baugrundstückes unter geänderten betrieblichen Anforderungen zu ermöglichen. Die Festsetzung einer höheren GRZ von 0,8 bietet dem Vorhabenträger ausreichend Flexibilität für eine spätere Entwicklung. Hierdurch kann vermieden werden, dass Erweiterungsbedarf in den Außenbereich entsteht.
Dabei entspricht die festgesetzte GRZ von 0,8 den Orientierungswerten für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die höhere GRZ ermöglicht eine Nachverdichtung des bestehenden Gewerbegebiets und die optimale Nutzung der vorhandenen Flächen.
Die Festsetzung von Wandhöhen und Firsthöhen dient der Wahrung der städtebaulichen Ordnung. Dies erfordert die Festlegung von Höhenbezugspunkten.
Aufgrund der vorhandenen topografischen Unterschiede im Plangebiet wird
546,80 m ü. NHN als einheitlicher Höhenbezugspunkt festgesetzt. Dieser orientiert sich an den Zugangsebenen mehrerer bestehender Hauptgebäude sowie der vorhandenen Geländesituation und basiert auf einem von der Gemeinde erstellten Vermessungsplan. Zur Berücksichtigung der unterschiedlichen Geländeverhältnisse und zur Vermeidung einer unverhältnismäßigen Gebäudehöhe erfolgt eine zeichnerische Festsetzung zur Abgrenzung von Bereichen mit unterschiedlichen Wand- und Firsthöhen. Ausgehend vom einheitlichen Höhenbezugspunkt leitet sich, je nach städtebaulicher Situation, die Höhenentwicklung für Gebäude in den einzelnen Bereichen des Baugrundstückes ab.
Um die notwendige Anpassung an die bestehende Bebauung und Umgebungsbebauung zu gewährleisten und damit das Ortsbild zu wahren, wird weiterhin eine maximale Wand- und Firsthöhe festgesetzt. Die maximal zulässige Wandhöhe beträgt weiterhin 7,30 m. Sie wird gemessen vom Höhenbezugspunkt bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut bei geneigten Dächern. Am nördlichen Ortstrand werden im Übergang zur Landschaft aufgrund des großen Höhenunterschiedes zwischen Betriebsgelände und Erschließungsstraße geringere Wandhöhen von 4,3 m festgesetzt. Auf südlichen Teilflächen werden im Nahbereich zum niedriger liegenden Gemeindehaus ebenfalls geringere Wandhöhen von 6,3 m festgesetzt, um die Größenverhältnisse zwischen geplanten und bestehenden Gebäuden auszugleichen.
Die maximal zulässige Firsthöhe beträgt weiterhin 10,80 m. Sie wird gemessen vom Höhenbezugspunkt bis zum höchsten Punkt der äußeren Dachhaut. Im nördlichen Teilbereich und südlichen Teilbereich findet entsprechend der Staffelung der Wandhöhen auch eine Abstufung der Firsthöhen statt, um einen harmonischen Übergang zur freien Landschaft und zum Gemeindehaus zu gewährleisten.
Die festgesetzte Wandhöhe und Firsthöhe berücksichtigen die Vorplanung des Vorhabensträgers. Diese war in Einklang zu bringen mit der städtebaulich sensiblen Umgebung, insbesondere dem Gemeindehaus und der Ortsmitte. Zu diesem Zweck wurden unter Zuhilfenahme der LOD2-Daten der Bayerischen Vermessungsverwaltung Gelände- und Gebäudeschnitte angefertigt, um die Gebäudeproportionen von geplanten Gewerbehallen und Gemeindehaus in einem topografisch anspruchsvollen Gelände aufeinander abzustimmen.
Abb. 23 Anpassung der geplanten First- und Wandhöhen an die Umgebungsbebauung und den Ortsrand: Westansicht geplante nördliche Halle
Abb. 24 Anpassung der geplanten First- und Wandhöhen an die Umgebungsbebauung und den Ortsrand: Westansicht geplante südliche Halle
Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück bzw. ein Teil davon lediglich unterbaut wird, sind nicht zulässig. Innerhalb des Plangebietes stehen ausreichend Flächen für Stellplätze sowie für Lager- und Nebenflächen zur Verfügung. Die Errichtung unterirdischer baulicher Anlagen ist daher zur funktionalen Nutzung der Grundstücke nicht erforderlich. Dies dient dem Bodenschutz.
Innerhalb der festgesetzten Grünflächen, mit denen das Gewerbegrundstück an den öffentlichen Raum anbindet, sind Abgrabungen und Aufschüttungen unzulässig, um Freiflächen, Bodenschutz und eine einheitliche Geländestruktur i.S. eines harmonischen Übergangs zu sichern.
Zur Sicherung sinnvoll nutzbarer Gewerbegrundstücke wird eine Mindestgröße von 500 m² für die Baugrundstücke im Planbereich weiterhin festgesetzt.