Alternativenprüfung: Wohnen, Sicherung des nördlichen Gewerbestandortes,
Bereitstellung von diversen Gemeinbedarfsflächen
Die wohnberechtigte Bevölkerung Nürnbergs ist seit 2010 von 497.949 auf 546.397 (2024) Einwohner angewachsen (Quelle: Kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung Nürnberg 2025-2033, Stand September 2025). Für 2033 gehen die Prognosen von einem weiteren Anstieg auf 554.700 Einwohnern aus (ebd.).
In Summe sind dem Stadtplanungsamt der Stadt Nürnberg derzeit Potenziale für den Bau von rund 25.700 Wohnungen bekannt (Quelle: Stadtplanungsamt 2023), deren Umsetzung bis 2033 wahrscheinlich ist. Von diesen stehen wiederum ca. 16.500 Wohneinheiten kurzfristig im Zeitraum zwischen 2024-2029 zur Verfügung (ebd.). Für den darauffolgenden Zeitraum von 2030 bis 2033 ist mit einem bereits heute bekannten Flächenpotenzial für ca. 9.200 Wohneinheiten (ebd.) die Grundlage für eine Umsetzung dieses Ziels gegeben.
Der Abgleich des prognostizierten Wohnungsneubaubedarfs mit den verfügbaren Wohnbauflächenpotenzialen zeigt, dass die bis 2033 voraussichtlich umsetzbaren Flächen rechnerisch zur Deckung des prognostizierten Wohnraumbedarfs ausreichen. Die rechnerische Flächenverfügbarkeit führt jedoch nicht automatisch zur Realisierung von Wohnungsbauvorhaben. Insbesondere Eigentumsverhältnisse, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie infrastrukturelle Voraussetzungen können die Umsetzung erheblich verzögern oder verhindern. Zudem reicht die aktuelle Wohnbautätigkeit nicht aus, um die bestehende Wohnungsnachfrage zeitnah zu decken. Zur Sicherung einer langfristig ausreichenden Wohnraumversorgung ist daher die frühzeitige Identifizierung und planungsrechtliche Sicherung weiterer Wohnbaustandorte erforderlich.
Untersucht wurden dazu Flächen im gesamten Stadtgebiet, die im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen beziehungsweise als gemischte Bauflächen dargestellt sind und eine Mindestgröße von 3,5 ha aufweisen und für die kein Bebauungsplan besteht.
| Mögliche Standortalternativen für Wohnbauflächen
ohne B-Plan in Kraft | Bruttofläche / ha | Planungsstand | weitere Untersuchung |
| Buch Süd | 9,9 | B-Plan Nr. 4675 in Aufstellung | x |
| Worzeldorf | 13,8 | | x |
| Schleswiger Straße | 8,6 | B-Plan Nr. 4641b in Aufstellung | |
| Moorenbrunnfeld | 7,3 | | x |
| Kornburg West | 6,3 | | x |
| Bielefelder Straße | 6 | B-Plan Nr. 4520 in Aufstellung | |
| Mühlhof, Krottenbacher Str. | 4,9 | | x |
| Fischbach, Am Feuchter Brücklein | 4,3 | | x |
| Herbststraße / Großreuth b. Schweinau | 4,1 | B-Plan Nr. 4601 in Aufstellung | |
| Uffenheimer Straße / Großreuth b. Schweinau | 3,5 | B-Plan Nr. 4601 in Aufstellung | |
Die Standorte mit Entwicklungspotenzial, für die noch keine konkreten Planungsschritte eingeleitet wurden, werden nachfolgend im Vergleich zur 21. Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich Buch Süd näher betrachtet.
Standortmatrix
| Buch Süd | Worzeldorf | Altenfurt, Moorenbrunnfeld | Fischbach, Am Feuchter Brücklein | Mühlhof, Krottenbacher Straße | Kornburg West |
| | | | | | |
| Größe | 9,9 ha | 13,8 ha | 7,3 ha | 4,3 ha | 4,9 ha | 6,3 ha |
| Planungsrecht | FNP: Flächen für Landwirtschaft, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächenmit Schwerpunkt Freiflächennutzung / Garten- u. Landschaftsbau BPLAN Nr. 4675 in Aufstellung, FNP-Änderung bereits 2017 eingeleitet | FNP: Wohnbauflächen | FNP: Wohnbauflächen | FNP: Wohnbauflächen | FNP: Wohnbauflächen | FNP: Wohnbauflächen |
| Nutzung | Landwirtschaft, Gewerbe (ehem. Hefefabrik), bestehende Wohnbebauung, Wald | Landwirtschaft | Brache, Freifläche | Landwirtschaft | Landwirtschaft, Gärten | Landwirtschaft |
| Eigentum | Privat, im Eigentum eines Investors | Privat,
kleinteilige Eigentümerstruktur | Freistaat,
Privat | Privat | Stadt Nürnberg (ca. 2 ha),
Privat | Privat,
kleinteilige Eigentümerstruktur |
| Biotope | Regional bedeutsamer Lebensraum, Artenschutzpunkte | Stadtbiotop, lokal bedeutsamer Lebensraum, geschützter Landschaftsbestandteil | Landesweit bedeutender Lebensraum, an LSG angrenzend, Teilfläche nach § 30 BNatSchG geschützt | Stadtbiotop Einzelbaum | Stadtbiotop, lokal bedeutsamer Lebensraum, angrenzend LSG | Stadtbiotop, lokal bedeutsamer Lebensraum, Teilflächen nach §30 BNatSchG geschützt |
| Artenschutz | Betroffenheit von Baumhöhlen bewohnenden Fledermäusen und Vögeln, Haussperling, Hausrotschwanz, Mäusebussard und Waldohreule | Keine Daten vorhanden | Faunistisch hochwertiger Bereich | Keine Daten vorhanden | Keine Daten vorhanden | Keine Daten vorhanden |
| Lärm | Fluglärm / teilweise Lage in der Nachtschutzzone, Straßenlärm entlang Am Wegfeld und Erlanger Straße | Verkehrslärm, Lärmschutz in Teilbereichen erforderlich | Gewerbelärm | | - | Verkehrslärm, Lärmschutz in Teilbereichen erforderlich |
| Anbindung ÖPNV | Anbindung Buslinie 31, 33, 99; Nähe zu Straßenbahn Line 4, 10; Nähe zu zukünftiger Stadtumlandbahn | Busanbindung zur U-Bahn | Busanbindung zur U- und S-Bahn | Busanbindung zur U- und S-Bahn | Busanbindung zur U- und S-Bahn | Busanbindung zur U-Bahn |
| Innenentwicklung | Nein, aber Entwicklung im Zusammenhang mit Nachnutzung der Hefefabrik (§ 34 BauGB nördlich des Änderungsbereichs) im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 4675 „Buch-Süd“ | Nein | Nein | Ja | Nein | Nein |
| Sonstiges | Entwicklung i.V.m. StUB Trasse | | BPLAN Nr. 4239 eingestellt | Eigentümer nicht entwicklungsbereit, Fläche nicht verfügbar
BPLAN Nr. 4434 eingestellt | BPLAN Nr. 4328 eingestellt | |
| Beurteilung | Kritisch: FNP-Änderung erforderlich, Betroffenheit Fluglärm, Landwirtschaft und ggf. Artenschutz Positiv: Nähe zu schienengebundenem ÖPNV, Nachnutzung der Hefefabrik in der gemeinsamen Entwicklung möglich | Kritisch: Ungünstige Eigentümerstruktur, schlechte ÖPNV-Anbindung | Kritisch:
Negative Umweltauswirkungen, soll aufgrund ökologischer Wertigkeit nicht bebaut werden, Flächengröße | Kritisch: Flächenverfügbarkeit, Flächengröße Positiv: Innenentwicklung | Kritisch: Schlechte ÖPNV-Anbindung, schlechte Erreichbarkeit von Nahversorgung und sozialer Infrastruktur, Flächengröße | Kritisch: Schlechte ÖPNV-Anbindung, schlechte Erreichbarkeit von Nahversorgung, ungünstige Eigentümerstruktur, Beeinträchtigung hochwertiger Landschaftsteile, Flächengröße |
Die Stadt Nürnberg macht es sich zur Aufgabe, neben der hier vorbereitenden Schaffung von Baurecht in Buch-Süd und im Bereich Mühlweg Landschaft, Erholungsraum und Landwirtschaft im Knoblauchsland langfristig zu sichern. Zur Umsetzung dieser Aufgabe und zur Koordination der verschiedenen Flächenansprüche hat die Stadt Nürnberg bereits 2017 Leitlinien der räumlichen Entwicklung für das Knoblauchsland beschlossen, die als Grundlage für die rechtsverbindliche Bauleitplanung, aber auch für weitere Handlungsstrategien und Maßnahmen der Stadt dienen. Ein Teilziel dieser Leitlinien ist, Siedlungsflächen nur an integrierten Standorten auszuweisen, sofern dies auch mit den landwirtschaftlichen Belangen vereinbar ist.
Teile des Standortes Buch Süd sind in diesen Leitlinien als Flächenpotenziale mit dem Ziel einer gemischten baulichen Nutzung definiert.
Ziel der Stadt Nürnberg ist es Siedlungsentwicklung an Standorten mit leistungsfähigem Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz, insbesondere mit Zugang zu schienengebundenem öffentlichem Personennahverkehr, zu konzentrieren (s. LEP 2.2.8 Integrierte Siedlungs- und Verkehrsplanung in Verdichtungsräumen). Am Standort Buch Süd ist dies aufgrund der Nähe zur Straßenbahnhaltestelle „Am Wegfeld“ und perspektivisch zur Stadtumlandbahn am besten gegeben.
Daneben sollen neue Potenzialflächen möglichst an bestehende Siedlungseinheiten (s. LEP 3.3 Vermeidung von Zersiedelung – Anbindegebot) angebunden werden und mit Zugängen zu Nahversorgung und sozialer Infrastruktur ausgestattet sein. Die Entwicklungsbereiche innerhalb des 21. FNP-Änderungsbereiches werden von vorhandener Gewerbe- und Wohnbebauung gesäumt. Die Ausweisung neuer Siedlungsflächen für Wohnen, Mischnutzungen und Schule beschränkt sich somit auf städtebaulich sinnvolle Arrondierungen der bestehenden Ortslage, z.T. im Zusammenhang mit Planungen zur Lösung bestehender Immissions- und Verkehrsprobleme.
Durch die Sicherung des bestehenden Gewerbestandortes im Norden werden Erweiterungsoptionen für ansässige Unternehmen und Möglichkeiten für Neuansiedlungen geschaffen. Die Neuinanspruchnahme von unversiegelten Flächen wird dabei möglichst niedrig gehalten und entspricht daher dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und erfüllt den Grundsatz zur Wiedernutzbarmachung von Flächen (§ 1a Abs. 2 BauGB).
Es sind keine anderen Potenzialstandorte in dieser Größenordnung und mit diesen Voraussetzungen im Stadtgebiet vorhanden. Somit sind die Anforderungen unter Berücksichtigung der oben genannten Alternativen am besten am Standort Buch Süd erfüllt. Ein Verzicht auf Entwicklung, d.h. die Beibehaltung des bestehenden Zustands würde bedeuten, dass das vorhandene Flächenpotenzial hinsichtlich seiner Lage im Stadtgebiet verloren geht und die Fläche nicht zu einer Verbesserung der Wohnraumsituation beitragen könnte. Zudem würde die brach liegende Hefefabrik in naher Zukunft keiner neuen Nutzung zugeführt.