Auwanne
Dettingen
Verfahrensschritt
Frühzeitige Beteiligung Öffentlichkeit - § 3 (1) BauGBZeitraum
Noch 31 Tage –durchführende Organisation
Gemeinde KarlsteinAufstellung Bebauungsplan "Auwanne" Für die im Flächennutzungsplan als Industrie- und Gewerbegebiet ausgewiesene gewerblich genutzte Fläche an der Auwanne besteht kein Bebauungsplan. Hier sind 11. Gewerbebetriebe ansässig. Das Gebiet liegt an der Gemeindegrenze von Karlstein. Im Norden und Nordwesten grenzen landwirtschaftliche Flächen und Abbauflächen des Sand- und Kieswerks Volz und Herbert auf dem Gebiet der Stadt Alzenau, Gemarkung Hörstein an. Im Süden befinden sich landwirtschaftliche Flächen und daran angrenzend ein ein Wohngebiet. Nach Westen wird das Gebiet von der Bahnlinie Frankfurt – Aschaffenburg begrenzt. Auf der Westseite der Bahn befinden sich gegenüber den Gewerbeflächen Wohnnutzungen und die Grundschule. Im Rahmen des Ausbaus der Ortsumfahrung Karlsteins, der St 3308, wurde eine Zufahrt von Norden für das Gewerbe- und Industriegebiet errichtet. Damit kann der gewerbliche Verkehr aus den südlich angrenzenden Wohngebieten herausgehalten werden. Von der Hörsteiner Straße besteht seitdem ein Zufahrtsverbot. Um das Entwicklungspotential steuern zu können, hat die Gemeinde die Aufstellung des Bebauungsplans „Auwanne“ beschlossen.
Planungsgrundsätze und Zielformulierungen aus dem Ortsentwicklungsplan (OEP):
Sicherung der bestehenden Nutzungen und Arbeitsplätze
Keine Neuansiedlung von Logistikunternehmen (hohes Verkehrsaufkommen, wenige lo-kale Arbeitsplätze, keine lokale Wertschöpfung)
Schutz und ggf. Entwickelbarkeit der angrenzenden Wohnnutzung.
Eine Nachfrage bei den im Plangebiet ansässigen Unternehmen hat ergeben, dass eine Abstufung vom Industriegebiet in ein Gewerbegebiet nicht gewünscht ist. Gleichzeitig wurde die Möglichkeit einer rückwärtigen Erschließung der Grundstücke über die Zuwegung zum Sand- und Kiesabbau der Fa. Volz und Herbert GmbH angesprochen. Die Umsetzbarkeit der Anregungen wird im Bebauungsplanverfahren geprüft. Siehe dazu: siehe auch Nr.5.3 Schallimmissionsprognose Verkehrs- und Gewerbelärm und Nr. 6. Verkehr.
Durch Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO und den Ausschluss von Logistikbetrieben sowie Lagergebäuden und Lagerflächen soll vermieden werden, dass die noch unbebauten Flächen Nutzungen zugeführt werden, die den städtebaulichen Zielsetzungen und Rahmenbedingungen widerspricht.
In seiner Sitzung vom 06.12.2023 hat der Gemeinderat daher den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Auwanne" gefasst.
Dem Aufstellungsbeschluss folgten Variantenuntersuchungen zur verträglichen Entwicklung der Fläche. Grundlage dafür ist die vom Büro Wölfel vorgelegte Schallimmissionsprognose zum Verkehrs- und Gewerbelärm. Folgende Varianten wurden im Gemeinderat beraten:
Entwicklungsvariante 1: geringfügige Erweiterung der gewerblichen Bauflächen in Verlänge-rung des bestehenden Gewerbegebiets, Beibehalt der landwirtschaftlichen Nutzung als Puf-ferzone und Ermöglichung der geringfügigen Erweiterung des im Süden angrenzenden Wohngebiets.
Entwicklungsvariante 2: deutliche Erweiterung der gewerblichen Baufläche nach Süden und Einrichtung einer Pufferzone (landwirtschaftliche Fläche), keine Erweiterung der Wohnbaufläche.
Bei beiden Varianten wird die Erschließung der gewerblichen Flächen von Süden ausgeschlossen. Be Variante 2 müssen Vorderlieger die Erschließung über das eigene Grundstück zulassen, sonst besteht nur eine Erweiterungsmöglichkeit für bestehende Betriebe.
Im Schalltechnischen Gutachten wird auf Grundlage des Trennungsgrundsatzes in der Bauleitplanung dargestellt, dass statt eines Industriegebiets in unmittelbarer Nachbarschaft zu Allgemeinen Wohngebietsflächen ein Gewerbegebiet bzw. bei Flächen mit einem zulässigen Kontingent LEK kleiner 60 / 45 dB(A) tags / nachts ein eingeschränktes GEb-Gebiet festzusetzen sind. Auf die Festsetzung eines Industriegebiets sollte verzichtet werden.
Bei Umsetzung der Variante 2 wäre der Abstand zur bestehenden Wohnbebauung gering, die Einschränkung der gewerblichen Nutzung durch die Festsetzung eines Lärmkontingents von LEK = 57/ 42 dB(A) tags / nachts deutlich. Dazu kommt, dass die Erschließung der Fläche nur über Vorderliegergrundstücke an der Auwanne möglich wäre und eine weitere wohnbauliche Entwicklung nördlich der Auenstraße ausgeschlossen wird.
Der Gemeinderat hatte in seiner Sitzung vom 25.03.2026 die Weiterentwicklung der Variante 1 beschlossen.
Nach Erarbeitung des Vorentwurfs zum Bebauungsplan hat ein ansässiger Betrieb Erweiterungswünsche mitgeteilt. Die betroffenen Flächen sind im Rahmen der „Schallimmissionsprognose Verkehrs- und Gewerbelärm“ bereits überprüft worden und es wurde ein Geräuschkontingent für die Entwicklung als eingeschränktes Gewerbegebiet vergeben.
Ziel der Bebauungsplanaufstellung ist neben der Regelung, welche Art gewerblicher Nutzung möglich ist sowie der Berücksichtigung der schutzwürdigen angrenzenden Nutzung, dass der Bestand und die Entwickelbarkeit der vorhandenen Gewerbebetriebe gesichert wird. Es werden demnach zusätzliche Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufge-nommen und als Gewerbegebiet festgesetzt. Durch Festsetzung von Geräuschkontingenten wird sichergestellt, dass in den angrenzenden Wohngebieten gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet bleiben. Die Entwicklung zusätzlicher Wohnbauflächen nördlich des Wohngebiets an der Auenstraße ist dann nicht mehr möglich, der Erhalt der dort vorhandenen abschirmenden Eingrünung dauerhaft gesichert.
Frank Ledergerber
Gemeinde Karlstein a.Main
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